- Immobilienrechtsschutzversicherungen bezahlen Anwälte, gerichtliche Sachverständiger, Verwaltungsgebühren und, wenn Sie den Fall verlieren sollten, die Prozesskosten der Gegenseite.
- Besonders Vermietern ist ein Rechsschutz zu empfehlen. Streitigkeiten entstehen nicht nur mit Mietern, sondern auch mit anderen Wohneigentümern oder Behörden.
- Achten Sie auf möglichst hohe Deckungssummen, geringe Selbstbeteiligungen sowie darauf, dass keine Falltypen von den Leistungen ausgeschlossen werden.
Die Immobilienrechtsschutzversicherung erlöst von den Problemen, die die meisten Menschen auf einer Ebene haben, die schnell zum Rechtsstreit führt: Vermieter sein und sich mit Mietern rumschlagen, Mieter sein und den Vermieter ruhig stellen oder den Nachbarn. Mieter haben über 250.000 Prozesse im letzten Jahr gegen Vermieter geführt und über 1,1 Millionen mal suchten Mieter Rechtsrat gegen ihre Vermieter laut Mieterbund.
Der Vergleich der Rechtsschutzversicherungen für Vermieter und Mieter von 2023 klärt die wichtigsten Fragen zu dem Thema und stellt die besten Immobilienrechsschutzversicherungen vor.
1. Mieter – Vermieter – Eigentümer
Tatsächlich gilt dieser Versicherungsschutz für alle drei: Mieter, Vermieter und Eigentümer. Wenige Versicherungen wie z.B. die ARAG bieten getrennte Versicherungen an.
Vermieter haben ein größeres Risiko, in Rechtsstreitigkeiten zu geraten, als Mieter. Bei vielen Versicherungen ist auch der Rechtsschutz als Mieter in die private Rechtsschutzversicherung inkludiert.
Vermieter sind gleichzeitig auch Eigentümer deshalb gibt es nicht nur mit den Mietern Ärger. Der Eigentümer muss auch mit Baufirmen, Miteigentümern und den staatlichen Behörden klar kommen.
Die Gesellschaften stellen laut Kritikern sehr hohe Hürden auf, bis sie einen Fall übernehmen, in der Fachsprache nennt man das „die Deckung zusagen“.
1.1. Vermieter
Die Rechtsschutz speziell für Vermieter hilft Ihnen, Konflikte mit Mietern zu vermeiden oder beizulegen. Und wird es doch einmal kritisch, wahren Sie dank der Vermieterrechtsschutz Ihre Interessen. Am meisten gefürchtet ist natürlich der Mietnomade: Menschen, die irgendwo einziehen, mit der klaren Absicht, nicht zu zahlen.
Als Zusatzleistung wird oft der Bonitäts-Check für potenzielle Mieter angeboten. Das unterstützt Sie bei der Auswahl Ihrer Mieter, damit Sie Mietausfällen aus dem Weg gehen.
Einen ziemlich absurden, aber möglichen Fall lasen wir in der Beschreibung einer Versicherung: Ein Mensch aus einem anderen Land, den Sie als Mieter ablehnen, könnte Sie wegen des Gleichstellungsgrundsatzes verklagen.
Das ginge theoretisch und auch dann würde diese Versicherung eintreten. An dem Beispiel sieht man, wie vielfältig der Ärger ist, den man sich als Vermieter einhandeln kann.
1.2. Mieter
Für die andere Seite gibt den Mietrechtsschutz, auch als Wohnungsrechtsschutz bekannt.
Hauptsächlich geht es um Streit mit dem Vermieter, etwa um folgende Probleme:
- nicht nachvollziehbare Nebenkostenabrechnungen (jede 2. ist laut dem Deutschen Mieterbund fehlerhaft)
- Schäden an der Wohnung, die der Vermieter nicht übernehmen will
- ungerechtfertigte Mietanhebungen
- Mietkautionen, die zu lange einbehalten werden oder ungerechtfertig nicht komplett zurückgezahlt werden
Denkbar ist auch der Streit mit einem Nachbarn wegen Ruhestörung, Grillen, Rauchen etc.. Der Deutsche Mieterbund hat gemeldet, dass es im Jahr 2014 rund 1,1 Millionen Rechtsberatungen und 250.000 Prozesse zum Thema Mietrecht gegeben hat. In den Prozessen ging es hauptsächlich um die Frage, ob eine Mieterhöhung rechtmäßig war.
Folgende Tabelle zeigt die 10 häufigsten Ursachen für Streitereien zwischen Mieter und Vermieter 2014:
| Verfahrensgegenstand | in Prozent |
|---|---|
| Zu hohe Betriebskosten | 34 Prozent |
| Mängel der Mietwohnung | 19 Prozent |
| Allgemeine Vertragsangelegenheiten | 34 Prozent |
| Anhebung der Miete | 10 Prozent |
| Kosten für Schönheitsreparaturen werden nicht übernommen | 6 Prozent |
| Mietkaution | 5 Prozent |
| Mieterkündigung | 4 Prozent |
| Modernisierung/Vermieterkündigung | 3 Prozent |
| Vermieterkündigung | 3 Prozent |
| Umwandlung/Eigentümerwechsel | 2 Prozent |
(Quelle: Deutscher Mieterbund und rechtsschutzversicherungen-testsieger.de/mietrechtsschutz)
2014 gab es 271.780 gerichtliche Entscheidungen, die das Wohnraummietrecht betrafen. Das heißt, im Schnitt wurde jede vierte Streitigkeit vor Gericht ausgetragen. Die vier häufigsten Gründe für Mietrechtsprozesse waren dabei:
- Vertragsverletzungen: 26 Prozent
- Betriebskosten: 20,4 Prozent
- Mietkaution: 16,2 Prozent
- Mieterhöhung: 15,6 Prozent
Die Stiftung Warentestnahm 2012 das letzte Mal Policen dieser Kategorie unter die Lupe. Mietrechtsschutzversicherung-Testsieger wurden die DMB mit dem Tarif „Rechtsschutz Expert“ und die ARAG mit „Aktiv-Komfort“.
1.3. Eigentümer
Eine Rechtsschutzversicherung zählt zu den wichtigsten und sinnvollsten Versicherungen, insbesondere für die Eigentümer von Wohnungen. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten. Rechtsstreitigkeiten können bei jeder Variante vorkommen. Wohnungseigentümer sollten sich und ihr Kapital gegen dieses Risiko absichern.
Eine Eigentumswohnung ist keine frei stehende Immobilie. Das bedeutet, Sie als Besitzer leben in einem Mehrfamilienhaus, auch wenn die Wohnung Ihnen gehört und Sie keine Miete zahlen. Typisch für Eigentumswohnungen ist eine Hausverwaltung: Diese kümmert sich um technische Belange, eventuell um eine Reinigungskraft, einen Hausmeister und um die Umlagen, die sich aus der Verwaltung ergeben. Kellerräume, Aufzüge und Treppenhäuser werden von der Hausgemeinschaft gemeinsam genutzt. Eventuell werden auch Gartenanlagen über die Hausverwaltung in Ordnung gehalten.
Braucht die Fassade einen neuen Anstrich, ist das eine Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft. Aus solchen Fakten heraus können sich Rechtsstreitigkeiten ergeben. Hinzu kommen die Schwierigkeiten, die aus dem Zusammenleben mit anderen Menschen in einer Hausgemeinschaft resultieren.
Beispielsweise sind spielende Kinder manchen Nachbarn ein Dorn im Auge, nicht jeder Mensch ist Tierhaltung gegenüber aufgeschlossen und manche Menschen verhalten sich grundsätzlich rücksichtslos.
Bauherren
Rechtsschutz für Bauherren sei jedem empfohlen, der ein Haus baut. Der Bau ist immer noch einer der Gründe für die meisten Prozesse an Landgerichten (erst zuständig ab 5.000 Euro) in Deutschland überhaupt.
2. Welche zusätzlichen Leistungen bietet die Rechtsschutzversicherung?
2.1. Telefonhotline
Was bekommen Sie für Ihr Geld? Es gibt jede Menge Zusatzleistungen zur eigentlichen Versicherung, die durchaus brauchbar sein können. Eine, die definitiv nicht dazu gehört, ist die Telefon Hotline mit Rechtsberatung. Was soll der Mensch Ihnen dort sagen? Jedes Mal, wenn er zum Anwalt rät, verliert die Versicherung, die ihn bezahlt, Geld.
Würden Sie unter diesen Umständen jemand zur Klage raten, auch wenn er Recht hätte? Auch kann kein Anwalt alles wissen. Anwälte sind heute Spezialisten.
2.2. Mediation als sinnvoller Bonus
Einige Gesellschaften offerieren kostenfreie Bonitäts-Checks von Handwerkerfirmen, Vorsorge-Rechtschutz, außergerichtliche Beratung oder sogar Sachverständigenkosten. Manche haben auch ein Bauherrentelefon oder gar ein Steuertelefon. Besonders Sinn machen unbegrenzte Deckungssummen und die Bezahlung und Vermittlung eines Mediators, der versucht, den Streit außergerichtlich zu schlichten.
3. Was is eine objektbezogene Versicherung?
Die Rechtsschutz ist in dieser Form ausnahmsweise nicht auf Sie bezogen, sondern auf die Immobilie. Wer möchte, kann mit einer Immobilienrechtsschutzversicherung auch Grundstücke, Gebäudeteile oder Garagen und Abstellplätze für das Auto versichern. Ebenfalls können Ferienwohnungen einen Versicherungsschutz erhalten, sofern sie nicht im Ausland sind.
Wer mehr als eine Immobilie besitzt, muss dann jedes Objekt einzeln versichern.
Ab etwa drei Immobilien lohnt es sich nicht mehr.
Dann ist es billiger, statt die Raten zu stemmen, einen Anwalt einzuschalten, wenn es erforderlich wird.
4. Wie lange beträgt die Wartefrist?
Natürlich kommt der Menschen meistens dann darauf, dass eine Versicherung eine gute Anschaffung wäre, wenn es zu spät ist, nämlich wenn der Ärger da ist.
Das verhindern die Immobilien-Rechtsschutzversicherungen, indem sie Wartefristen von drei bis sechs Monaten einsetzen, bevor ein Fall übernommen wird. Und der Schutz gilt natürlich nicht für die Vergangenheit.
Der richtige Zeitpunkt, sich eine Immobilien-Rechtsschutz zuzulegen, ist also bei Erwerb der Immobilie. Wer ein Haus baut, kann diese auch gerne schon beim Bauen abschließen.
5. Was macht Sinn: Zusatz zur Rechtsschutz oder singulär?
Die Rechtsschutzversicherung wird oft nur als Zusatz zu einer bestehenden privaten Rechtsschutz verkauft. Wie unser gesonderter Rechtsschutzversicherungs-Test zeigt, braucht diese nicht jeder.
Singuläre Immobilien-Rechtsschutzversicherungen sind für Immobilienbesitzer sinnvoller.
Nur ein Argument macht es doch sinnvoll, beides zusammen abzuschließen: Die zusätzlichen Beiträge für einen Immobilienrechtsschutz zu einer gewöhnlichen privaten Rechtsschutz sind teilweise zu vernachlässigen. Also wenn es sie praktisch für umme dazu gibt, warum nicht?
6. Zu beachten – wer sollte eine haben?
Stephan F. Meyer ist fast zwanzig Jahre Anwalt in der Immobilienbranche und Anwalt in Berlin bei Reinberg, Meyer und Partner LLP. Er empfiehlt Eigentümern ausdrücklich eine Rechtsschutzversicherung: „Selbst ich als Anwalt hätte eine Rechtsschutzversicherung, wenn ich eine eigene Immobilie vermiete.
Das Risiko eines Rechtsstreits und die Streitwerte zu Immobilien sind sehr hoch.“ Auch sei es schlicht unangenehm, die Auseinandersetzungen selbst durchzuführen.
7. Punkte für den Test
Den Preis pro Jahr haben wir mit bis zu 20 Punkten bewertet. Ebenso gab es bis zu 20 Punkte für qualifizierte Kundenmeinungen.
In die Bewertung der gerichtlichen Leistungen flossen mit je zehn Punkten ein:
- Kündigungs- und Abmahnung
- Rechtsschutz im Vertragsrecht
- Schadenersatzrechtsschutz
- Deckungssumme unbegrenzt
mit je bis zu fünf Punkten:
- Steuer
- Nachbarschaft
- Handwerker
- Eigentümergemeinschaft
In die Bewertung der außergerichtlichen Leistungen flossen mit je bis zu vier Punkten ein:
- Mediation
- Schadenersatz
- Mieter
Rechtsschutz im Vertragsrecht mit je bis drei Punkten:
- Steuer
- Verwaltungsrecht,
- Beratungsrechtsschutz im Erbrecht,
Sämtliche Daten am Markt wurden via Internet erhoben.
8. Vermieterrechtsschutz im Test: Testsieger
In diesem Test macht ganz klar die ARAG das Rennen. Der spezialisierte Versicherer ist für Rechtsschutz eine Empfehlung und die Vermieter-Versicherung ist sauber getrennt von der Versicherung für Mieter. Viele Zusatzleistungen runden ein gutes Bild ab. Als Preis-Leistungs-Sieger ist kürten wir die Auxilia.
Wer einen kompletten Rechtsschutz will, sei auf unseren Test zur Rechtsschutz verwiesen. Der Rechner oben ist derselbe, weil überwiegend das Produkt zur Rechtsschutzversicherung hinzu gebucht wird.
9. Fazit
Die Rechtsschutzversicherung für Immobilien macht überwiegend für Vermieter Sinn und zwar nach unserer Meinung ab zwei Objekten, die vermietet werden und bis etwa vier Wohneinheiten. Danach sind die Kosten selbst von der besten Vermieterrechsschutzversicherung so hoch, dass die Anwaltshonorare einfacher zu stemmen sind.
Wer ängstlich ist, braucht auch als Mieter, Eigentümer oder Mensch einen allumfassenden Rechtsschutz.
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