Anschlussfinanzierung Vergleich 2016

Die besten Forward Darlehen im Test.

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Die Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung.

Das Wichtigste in Kürze
  • Mit einer Anschlussfinanzierung wird die restliche Kreditsumme, die nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bei einer Baufinanzierung übrig ist, beglichen.
  • Sie können den Zinssatz, der bei Abschluss des ursprünglichen Immobiliendarlehens vereinbart wurde, entweder neu verhandeln oder einen neuen Vertrag mit einer anderen Bank abschließen.
  • Wegen des starken Wettbewerbs gibt Ihnen eine andere Bank häufig ein besseres Angebot für eine Anschlussfinanzierung als es Ihr bisheriger Finanzierer konnte.

Umschuldung Vergleich
Eine Anschlussfinanzierung bzw. eine Umschuldung wird in der Regel erstmals 10 bis 15 Jahre nach Abschluss Ihrer Baufinanzierung interessant. Dann nämlich endet bei den meisten Baukrediten die Zinsfestschreibungsfrist und Sie werden vor die Wahl gestellt, ob Sie den damaligen Darlehensvertrag mit veränderten Zinsen fortführen möchten oder Sie sich einen neuen Kredit bei einer anderen Bank suchen wollen.

1. Warum eine Anschlussfinanzierung?

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist derjenige Wert, den die Bank als Preis für Ihre Immobilie bei ihren Berechnungen zugrunde legt. Banken sind immer vorsichtig, weshalb sie niemals zu
100 % den gegenwärtigen Kaufpreis annehmen, sondern gewöhnlich nur zwischen 60 und 80 %.

Die meisten Baufinanzierungen in Deutschland werden als sogenannte Annuitätendarlehen vergeben. Das heißt, dass Sie während der Laufzeit des Baukredits monatlich feste Raten bezahlen, die sich aus einem Teil Tilgungszahlungen und aus einem Teil Zinsleistungen zusammensetzen.

Innerhalb der Vertragslaufzeit verändert sich bei einem solchen Kredit die Zusammensetzung der Raten (nicht die Höhe). Grund hierfür ist, dass die Darlehenssumme langsam geringer wird, weshalb in der Folge Zinsen nur noch für einen kleineren Betrag berechnet werden.

Da bei einem Annuitätendarlehen die Zinsfestschreibung in der Regel nur zwischen 10 und 15 Jahren dauert, die Kredithöhe aber regelmäßig so hoch ist, dass diese nicht nach 10 Jahren abgezahlt werden kann, kommen hier die Anschlussfinanzierungen ins Spiel.

Im Normalfall kann es schon mal 30 Jahre oder länger brauchen, um einen durchschnittlichen Immobilienkredit abzubezahlen. Wenn Sie also kein Volltilgerdarlehen vereinbart haben, bei dem Sie solange unverändert Raten bezahlen bis der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, müssen Sie sich jetzt um eine Anschlussfinanzierung kümmern.

2. Prolongation oder Umschuldung?

2.1. Prolongation

Sowohl die sogenannte Prolongation als auch die Umschuldung sind Formen der Anschlussfinanzierung bei einer Baufinanzierung. Erstere ist die Verlängerung des bestehenden Darlehensvertrages bei dem ursprünglichen Kreditinstitut. Dabei werden Sie spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsfestschreibung von Ihrem Baufinanzierer angeschrieben und über die Konditionen informiert, zu welchen dieser bereit ist die weitere Finanzierung Ihrer Immobilie zu begleiten.

Umschuldung TestOft werden Ihnen aber schlechtere Zinsen angeboten als es bei Abschluss des ursprünglichen Vertrages der Fall war. Grund hierfür ist, dass viele Baufinanzierer von der Trägheit beziehungsweise Unwissenheit Ihrer Kunden bezüglich eines Anbieterwechsels ausgehen und entsprechend hoch pokern, was die Höhe der zukünftigen Zinsen angeht.

Zwar werden bei einer Prolongation die Zinsen nicht von jedem Kreditinstitut direkt erhöht, nachdem die Zinsfestschreibungsphase endet, jedoch werden häufig die schlechten Zinssätze von vor 15 Jahren einfach kommentarlos fortgeschrieben, obwohl heute der Leitzins um ein vielfaches tiefer liegen würde.

2.2. Umschuldung

Die Umschuldung hingegen ist von einem Wechsel Ihres Kreditgebers geprägt. Nachdem Sie der ursprüngliche Finanzierer über das Ende der Zinsfestschreibungsfrist informiert hat müssen Sie sich selbstständig einen neuen Finanzierer suchen, der die Restschuld aus Ihrem ersten Baukredit übernimmt. In der Folge müssen Sie nun dorthin Ihre Monatsraten überweisen, bis die gesamte Kreditsumme abgezahlt ist.

Dabei wird die Grundschuld, welche zuvor für die erste finanzierende Bank eingetragen war, auf den neuen Kreditgeber übertragen.

Anschlussfinanzierungen werden meist bei sogenannten Annuitätendarlehen notwendig, da die Zinsfestschreibung bei dieser Darlehensart gewöhnlich endet, lange bevor die Kreditsumme vollständig getilgt wurde.

Die Vor- und Nachteile einer Umschuldung auf einen Blick:

  • Sie bekommen meist bessere Zinsen.
  • Bereits Kommastellen können einen gewaltigen Unterschied machen.
  • Eine neue Bewertung Ihrer Immobilie ist meist nicht notwendig.
  • Kosten für Notar und Grundbuch amortisieren sich nach kurzer Zeit durch die Ersparnis bei den Zinsen.
  • Gewisser Arbeitsaufwand beim Anbieterwechsel.
  • Kosten für Notar und Grundbuch.
  • Manchmal muss die Immobilie neu bewertet werden (Gutachtenkosten!).

3. Wie kann ich möglichst niedrige Zinsen bekommen?

Von großer Bedeutung ist, welche Art von Anschlussfinanzierung Sie nun wählen. Weil derzeit der Leitzinssatz in Deutschland unverändert niedrig ist und zu erwarten ist, dass dieser in absehbarer Zeit wieder steigen wird, empfehlen wir Ihnen sich für ein Forward-Darlehen zu entscheiden.

Tipp: Nutzen Sie dafür unseren Finanzierungsrechner für Forward-Darlehen.

Dort haben Sie die Möglichkeit, die besten und niedrigsten Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung zu bekommen. Sie können auf diese Weise viel Zeit und Geld sparen, indem Sie nicht selbst sämtliche Anbieter von Anschlusskrediten genauer unter die Lupe nehmen und so direkt ein passendes Angebot erhalten.

4. Was versteht man unter einem Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist ein Anschlusskredit, dessen Zinsen Sie in einem Augenblick festschreiben lassen, in dem diese möglichst niedrig und daher günstig sind (JETZT). Ausbezahlt wird das Darlehen aber erst einige Zeit später.

Übersetzt handelt es sich also um ein „Voraus-Darlehen“. Zum Teil können Sie den Zinssatz bereits fünf Jahre vor der eigentlichen Auszahlung festschreiben. Aber auch ein Jahr vorher ist problemlos möglich. Es gilt also rechtzeitig vor Ende der Zinsfestschreibung einen Anbieterwechsel in die Wege zu leiten.

Dies ist gerade jetzt besonders interessant, da die Zinsen in Deutschland und Europa auf einem historischen Tiefstand sind. Wollen Sie also vom augenblicklichen Zinstief profitieren, so ist ein Forward-Darlehen die richtige Entscheidung für Sie. Sie sollten sich also circa ein Jahr bevor Ihr derzeitiger Baukredit ausläuft um eine Anschlussfinanzierung bemühen, damit Ihr Kredit weiterhin in trockenen Tüchern liegt.

Achtung: Die Möglichkeit im Voraus bereits den Zinssatz fixieren zu können, lassen sich die Banken etwas kosten. Sie bekommen daher bei einem Forward-Darlehen nie genau den Zinssatz, der momentan auf dem Markt üblich ist. Der sogenannte Forward-Aufschlag beträgt zwischen 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte.

5. Laufzeit

Ebenso von Bedeutung für Ihren Anschlusskredits ist die Laufzeit. Ein genereller Grundsatz dabei lautet, je länger die Zinsen festgeschrieben werden, umso höher fallen diese letztlich aus. Wenn Sie dagegen eine besonders kurze Zinsbindung vereinbaren, so können Sie mit verhältnismäßig niedrigen Zinsen rechnen. Grund hierfür ist, dass sich die Banken nicht allzu lange an einen bestimmten Zinssatz binden möchten, da theoretisch in Zukunft ein höherer Satz verlangt werden könnte.

Generell ist eine kurze Laufzeit jedoch nur dann zu empfehlen, wenn Sie die Kreditsumme am Ende des Vertrages auch vollständig zurückbezahlen können. Ist dies nicht der Fall, so benötigen Sie danach eine weitere Anschlussfinanzierung, welche womöglich schlechtere Bedingungen hat als die vorherige.

Hier haben wir für Sie die Vor- und Nachteile einer langen Laufzeit zusammengestellt:

  • Längere Zinssicherheit
  • Sie können den derzeitigen Niedrigzins auf lange Zeit fixieren
  • Sie brauchen sich nicht um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern
  • Höhere Zinsen
  • Längerfristige finanzielle Belastung
  • Bei vorzeitiger Kündigung drohen hohe Nichtabnahmeentschädigungen

6. Wie gehe ich bei der Auswahl eines Anschlussfinanzierers vor?

Laut Stiftung Warentest sind die Voraussetzungen für eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung derzeit besser denn je. Danach können Sie heute von Angeboten profitieren, von denen Sie zu Beginn ihrer Finanzierung nur träumen konnten.

Geben Sie einfach den Standort, den Nettodarlehensbetrag (Restschuld) und die gewünschte Laufzeit in unseren obigen Finanzierungsrechner ein. Danach bekommen Sie eine detaillierte Aufstellung aller in Frage kommenden Banken für Ihre Anschlussfinanzierung.

Im Anschluss können Sie entweder direkt online einen der Kreditgeber kontaktieren oder Sie nehmen einige der Angebote aus Ihrer Recherche und begeben sich vor Ort in eine Filiale des jeweiligen Bankhauses und lassen sich eine persönliche Beratung geben.

Nachdem Sie sich für eine Finanzierung entschieden haben, bekommen Sie von der Bank ein auf Sie zugeschnittenes Angebot übermittelt. Dieses sollten Sie ebenfalls gründlich betrachten und die einzelnen Vertragsbestandteile nochmals eingehend prüfen.

7. Wie geht es danach weiter?

Anschlussfinanzierung VergleichSollte eines der Angebote Ihren Vorstellungen entsprechen, so müssen Sie als nächstes nur noch Ihre Unterlagen an den Anbieter Ihres Vertrauens schicken. Dieser entscheidet dann, ob er die Anschlussfinanzierung Ihrer Immobilie übernehmen möchte oder nicht. Folgende Dokumente benötigt der Kreditgeber für die Überprüfung:

  • möglichst genaue Angaben zum Wohnobjekt (Größe, Wert, Lage, bauliche Besonderheiten, Verwendung, usw.)
  • den Arbeitsvertrag und Gehaltsnachweise der letzten drei Monate (bei mehreren Kreditnehmern: von Jedem)
  • Angabe des Restschuldbetrags
  • das Einverständnis zur SCHUFA-Abfrage
  • und den unterschriebenen Darlehensvertrag

Danach gilt es abzuwarten, ob die Bank die Umschuldung Ihres Kredits bewilligt oder nicht. Bekommen Sie das Darlehen nicht auf Anhieb, sollten Sie immer versuchen den Grund hierfür in Erfahrung zu bringen. Ein anderes Kreditinstitut beurteilt die Situation womöglich völlig anders und bewilligt Ihnen das Darlehen.

8. Darauf sollten Sie besonders achten

Wenn Sie sich für eine Anschlussfinanzierung in Form eines Forward-Darlehens entschieden haben, müssen Sie unbedingt rechtzeitig handeln. Denn wenn die Zinsfestschreibung nur noch weniger als sechs Monate andauert, ist es für ein Forward-Darlehen bereits zu spät.

Auch kann niemals mit 100%iger Sicherheit die Zinsentwicklung vorhegesagt werden.

Anschlusskredit VergleichZudem müssen Sie ein gewisses Maß an Planungssicherheit mitbringen, damit Ihr Forward-Darlehen nicht zu einem Risiko für Ihre Immobilie wird. Denn wenn Sie das im Voraus angenommene Darlehen später doch nicht abnehmen wollen oder können, müssen Sie eine Nichtabnahmeentschädigung an die finanzierende Bank bezahlen. Diese sind nicht billig, weshalb Sie von der Nichtabnahme des Kredits unbedingt absehen sollten.

Zudem ist zu beachten, dass bei einer Umschuldung grundsätzlich Kosten für die Umschreibung der Grundschuld und die Arbeit des Notars anfallen.

Weil Forward-Darlehen momentan besonders günstig sind, bieten einige Anbieter einen solchen Immobilienkredit sogar ohne den oben genannten Forward-Aufschlag an. Grund hierfür ist der niedrige Zinssatz der EZB. Der ansonsten übliche Aufschlag für eine längere Zinsbindung kann somit zum Teil entfallen.

9. Fazit und Testsieger

Wenn also bei Ihnen demnächst die Zinsfestschreibung Ihrer Baufinanzierung ausläuft, empfehlen wir Ihnen den Abschluss eines Forward-Darlehens. Damit haben Sie die Möglichkeit, sich bereits heute niedrige Zinsen zu sichern, obwohl Ihr bisheriger Vertrag eventuell noch einige Zeit fortdauert. Im Vergleich zu anderen Typen der Anschlussfinanzierung lassen sich hier zurzeit viele Hundert Euro im Jahr sparen.

Die beste Anschlussfinanzierung in unserem Vergleich 2016 bietet der Immobilienfinanzierer interhyp. Bei einer Restschuld in Höhe von 118.620,88 Euro und einem Nettodarlehensbetrag von 150.000 Euro konnte die interhyp bei einer 2 %igen Tilgung und einer 12 monatigen Vorlaufzeit einen effektiven Jahreszins von 0,9 % anbieten.

Dieser Zinswert war unter den von uns getesteten Anbietern von Forward-Darlehen unschlagbar.

Auch der zweitplatzierte Kreditgeber in unserem Test, Dr. Klein, kann durchaus mit attraktiven Angeboten überzeugen. So bietet Dr. Klein unter denselben Voraussetzungen einen Effektivzins von immerhin 1,09 % an. Bei einer Kreditsumme von lediglich 100.000 Euro ist dieser Anbieter sogar unser Testsieger.

Hier geht es zu unserem Riester-Renten Vergleich 2016

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