Baufinanzierung-Vergleich 2016

Die besten Kredite in unserem Baufinanzierungsrechner.

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So finden Sie die beste Baufinanzierung für Ihre Bedürfnisse.

Das Wichtigste in Kürze
  • Die Höhe der Zinsen entscheidet über die Höhe der Raten für die Tilgung Ihres Darlehens.
  • Je länger die Festschreibung der Zinsen dauern soll, desto höher werden die Zinsen für Ihre Immobilienfinanzierung ausfallen.
  • Achten Sie darauf, ausreichend Eigenkapital für die Finanzierung Ihrer Immobilie bereit zu halten. Experten empfehlen ca. 20 – 30 % der endgültigen Finanzierungssumme.

Baufinanzierung Test
Jeder von uns kennt diesen Traum: Das eigene Haus. Irgendwann einmal möchten wir in unseren eigenen vier Wänden leben. Was aber, wenn dieser Traum nicht mehr länger nur ein Traum bleiben soll, sondern wir an dessen Umsetzung arbeiten wollen?

Für all diejenigen, die sich mit dem Gedanken tragen, in absehbarer Zeit selbst stolzer Häuslebauer zu werden, haben wir hier die besten Anbieter von Immobilienfinanzierungen für Sie verglichen.

1. Was genau fällt unter den Begriff Baufinanzierung?

Im allgemeinen Sprachgebrauch der Banken werden Baufinanzierungen häufig in verschiedene Untergruppen eingeteilt. Sie unterscheiden sich

    1. in der Art der Darlehensrückzahlung,
    2. ihrer Laufzeit und
    3. der Höhe der Zinsen, die auf das jeweilige Darlehen hinzugerechnet werden.

So haben Sie die Qual der Wahl zwischen vielerlei Finanzierungsformen.

2. Welche Formen von Immobilienkrediten gibt es?

Immobilienfinanzierung TestWenn der Laie von einer Baufinanzierung spricht, dann meint er damit in der Regel lediglich einen Kredit, mit dessen Hilfe er entweder ein bereits gebautes Haus kaufen kann oder aber einen Hausbau selbst finanzieren kann. Welche genauen Konditionen sich jedoch hinter einer „Baufinanzierung“ verstecken, ist damit aber noch lange nicht beantwortet.

2.1. Annuitätendarlehen

Das sogenannte Annuitätendarlehen ist wohl die am weitesten verbreitete Form des Immobilienkredits. Dabei können Sie die anfängliche Höhe der Darlehenstilgung selbst festlegen und bezahlen während der gesamten Laufzeit, jeden Monat genau denselben Betrag als Rate an Ihren Kreditgeber zurück.

Bei dieser Art des Baukredits ist die monatliche Rate zusammengesetzt aus dem zuvor festgelegten Zinssatz und der von Ihnen bestimmten Höhe der Darlehenstilgung. Üblicherweise werden Annuitätendarlehen für Zeiträume von fünf bis fünfzehn Jahren ausgegeben. Das Annuitätendarlehen ist die klassische Kreditform für zukünftige Eigenheimbewohner. Es bietet das niedrigste Zinsrisiko zum verhältnismäßig besten Preis.

2.2. Volltilgerdarlehen

Welches Darlehen für wen?

Das Versicherungs- sowie das endfällige Darlehen sind in erster Linie für Personen geeignet, welche die Immobilie entweder vermieten oder verpachten möchten.

Das variable Darlehen ist empfehlenswert, wenn Sie über eine sehr hohe Bonität verfügen, risikobereit sind und nur einen kleinen Kredit brauchen.

Das Volltilgerdarlehen bietet Ihnen absolute Zinssicherheit, ist dafür aber etwas kostspieliger.

Auch bei dieser Art des Immobilienkredits bezahlen Sie monatlich eine festgelegte Rate, bestehend aus Darlehenstilgung und Zinsen. Hier können Sie allerdings selbst entscheiden, wie lange Sie für die vollständige Rückzahlung des Kredits benötigen wollen. Ausgehend von der Gesamtdauer der Tilgung wird dann die Höhe der monatlichen Raten für Sie berechnet. Während der Laufzeit eines Volltilgerdarlehens bleiben die Zinsen unverändert.

2.3. Variables Darlehen

Ein variables Darlehen wird nur selten zur Finanzierung von Immobilien genutzt. Eine Zinsfestschreibung wird dabei oftmals nur für maximal sechs Monate angeboten, weshalb bei dieser Form des Kredits besonders niedrige Zinsen locken. Nach dem Ende der kurzen Laufzeit haben Sie die Möglichkeit, das Darlehen entweder vollständig oder teilweise zurückzubezahlen oder stattdessen den Kredit mit aktuellen Zinsen fortzuführen.

2.4. Endfälliges Darlehen

Immobilienkredit VergleichBei einem endfälligen oder tilgungsfreien Darlehen bezahlen Sie während der gesamten Laufzeit lediglich die anfallenden Zinsen. Erst nachdem der Kreditvertrag ausgelaufen ist, bezahlen Sie den vollständigen Kreditbetrag in einer großen Summe an Ihre Bank zurück. Häufig wird zusätzlich zum endfälligen Darlehen noch eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen, welche später zur Tilgung der Kreditschuld herangezogen wird.

2.5. Versicherungsdarlehen

Beim Versicherungsdarlehen wird zunächst eine sogenannte Kapitallebensversicherung abgeschlossen, auf welche der Darlehensnehmer während der Vertragslaufzeit einbezahlt. Innerhalb dieser Zeit bezahlt der Kreditnehmer daher nur die Zinsen, die für den Darlehensbetrag anfallen und die Raten für die Lebensversicherung. Die Tilgung eines solchen Darlehens erfolgt dann durch die Auflösung der Versicherung, wenn die Laufzeit zu Ende ist.

3. Darauf sollten Sie bei der Wahl Ihrer Baufinanzierung achten

3.1. Kreditsumme bzw. wie hoch dürfen die Raten sein?

Eines der wichtigsten Kriterien bei der Auswahl Ihres Finanzierungspartners sollte immer die Höhe Ihres Baukredits sein. Um die Höhe des benötigten Darlehens zu ermitteln, ist es zuerst wichtig zu wissen, wie hoch die späteren Raten für die Kreditrückzahlung maximal sein dürfen. Erst danach macht es Sinn, sich über die wirkliche Darlehenssumme Gedanken zu machen. 

Hypothekenzinsen Euro Restschuldversicherung Konditionen Euro sparen JahreListen Sie zunächst sämtliche regelmäßige Einnahmen auf, die Ihnen und Ihrem Partner zur Verfügung stehen. Hierbei sollten Sie nicht nur Ihre Einkommen aus dem Beruf berücksichtigen, sondern zusätzlich Guthaben einberechnen, welches sich in Form von Sparguthaben, Wertpapieren oder Lebensversicherungen versteckt hält. Auch Schenkungen oder sichere Erbschaften können hier aufgenommen werden.

In einem zweiten Schritt sollten Sie eine Liste mit Ihren wiederkehrenden Ausgaben zusammenstellen. Versuchen Sie hierbei so genau wie möglich vorzugehen, damit Sie keine Position vergessen. Sie sollten dabei Mitgliedschaftsbeiträge, Nebenkosten, Lebensmittel, Abonnements, Urlaube usw. berücksichtigen. Vergessen Sie auch nicht diejenigen Positionen, die nur jährlich anstehen, wie beispielsweise die KFZ Versicherung.

Nun empfiehlt es sich noch einen Betrag für Rücklagen zu bestimmen. Diese können schnell wichtig werden, sobald ein unvorhergesehenes Ereignis eintritt, für das man besonders schnell Geld benötigt. Seien Sie hierbei nicht geizig, denn eine Reparatur oder andere ungeplante finanzielle Belastung kann leider schnell eintreten.

Zuletzt ziehen Sie den Wert Ihrer Ausgaben und Rücklagen von dem Ihrer Einkünfte ab. Das was unterm Strich übrig bleibt, ist der Betrag, den Sie monatlich als Rate stemmen können.

3.2. Laufzeit

Ebenso von Bedeutung ist die Laufzeit Ihres Immobilienkredits. Ein genereller Grundsatz dabei lautet, je länger die Zinsen festgeschrieben sind, umso höher fallen diese letztlich aus. Wenn Sie dagegen eine besonders kurze Zinsbindung vereinbart haben, so können Sie mit verhältnismäßig niedrigen Zinsen rechnen. Grund hierfür ist, dass sich die Banken nicht allzu lange an einen bestimmten Zinssatz binden möchten, da theoretisch in Zukunft ein höherer Satz verlangt werden könnte.

Generell ist eine kurze Laufzeit jedoch nur dann zu empfehlen, wenn Sie die Kreditsumme am Ende des Vertrages auch vollständig zurückbezahlen können. Ist dies nicht der Fall, so benötigen Sie danach eine Anschlussfinanzierung, welche oftmals wesentlich schlechtere Bedingungen hat als die vorherige Baufinanzierung.

  • Längere Laufzeiten bedeuten längere Zinssicherheit
  • Sie können den derzeitigen Niedrigzins auf lange Zeit fixieren
  • Sie brauchen sich nicht um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern
  • Längere Laufzeiten werden mit höheren Zinsen belegt
  • Lange Laufzeiten bedeuten langfristige finanzielle Belastung
  • Bei vorzeitiger Kündigung drohen hohe Aufhebungsentgelte

3.3. Eigenkapital

Des Weiteren sollte Ihnen ausreichend Eigenkapital für Ihr Vorhaben zur Verfügung stehen. Dies ist wichtig, weil sich durch einen hohen Eigenkapitalanteil die benötigte Kreditsumme verringert und damit auch die Zinsen während der Laufzeit sinken. Zwar ist es grundsätzlich möglich auch ohne selbst gespartes Kapital einen Immobilienkredit aufzunehmen, jedoch sind die Bedingungen dann ungleich schlechter. Finanzierungsexperten halten einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 % für sinnvoll, wenn es um den Kauf bzw. den Bau einer Immobilie geht.

3.4. Bauzinsen

Allgemein ist die Zinssituation in Deutschland zur Aufnahme eines Kredits im Augenblick sehr günstig. Die Anbieter stehen derzeit unter großem Konkurrenzdruck (Onlinekredite) und sind deshalb zu guten Konditionen bereit. Wie hoch letztlich die Zinsbelastung für Ihre Baufinanzierung sein wird, hängt stark von verschiedenen inneren und äußeren Faktoren ab.

Innere Faktoren Äußere Faktoren
Was ist das jeweilige Objekt wert? Wie ist die aktuelle Geldmarktentwicklung?
Wo befindet sich die Immobilie? Besteht eine große Nachfrage nach Immobilienkrediten?
Wie hoch ist die Darlehenssumme? Wie attraktiv sind derzeit Staatsanleihen?
Wie ist meine eigene Bonität? Wie wird die EZB den Leitzins beeinflussen?
Wie lange sollen die Zinsen festgeschrieben werden?

Diese Fragen bestimmen die Höhe des Zinssatzes enorm. Bei den inneren Faktoren ist meist klar, inwiefern ein Zusammenhang zur Höhe des Zinssatzes besteht. So ist es nicht weiter verwunderlich, dass Kriterien wie die persönliche Bonität, oder der objektive Wert der Immobilie den Zinssatz individuell beeinflussen.

Jedoch ist es weit weniger einleuchtend, weshalb beispielsweise die Attraktivität von Staatsanleihen hierauf einen Einfluss haben soll. Der Grund hierfür ist, dass Staatsanleihen für Banken eine der sichersten Einnahmequellen darstellen.

Deshalb steigen die Zinsen für Baufinanzierungen, wenn Staatsanleihen besonders günstig auf dem Markt erhältlich sind. Auch der Leitzinssatz der europäischen Zentralbank, die allgemeine Entwicklung auf dem deutschen Geldmarkt und die generelle Nachfrage nach Krediten bestimmen die Höhe Ihrer späteren Zinsbelastung.

Tipp: Nutzen Sie unseren Baufinanzierungsrechner. Dieser kann anhand Ihrer individuellen Daten die günstigsten Angebote für Sie herausfinden.

4. Wie gehe ich bei der Auswahl eines Kreditgebers vor?

Die Zeiten, in denen man zu seiner Hausbank ging, um einen Immobilienkredit abzuschließen, sind lange vorbei. Heute haben Sie die Option, zuerst viele verschiedene Angebote von ebenso vielen Finanzierern zu vergleichen und basierend darauf eine informierte Entscheidung zu treffen.

Rund 70 % der Interessenten beginnen ihre Immobilienfinanzierung heute mit einer Suchanfrage bei Google. Ganze 55% machen von der Möglichkeit Gebrauch, den Kreditvertrag online abzuschließen.

Laut Stiftung Warentest sind die Voraussetzungen, um ein Immobiliendarlehen aufzunehmen derzeit besser denn je. So bezahlen Sie für einen Kredit mit einer zehn jährigen Zinsbindung momentan nicht einmal halb so hohe Zinsen wie noch vor fünf Jahren.

Geben Sie einfach den Standort, den Nettodarlehensbetrag und die gewünschte Laufzeit in unseren Baufinanzierungsrechner ein. Danach bekommen Sie eine detaillierte Aufstellung aller in Frage kommenden Banken für Ihr Wohnprojekt.

Im Anschluss können Sie entweder direkt online einen der Kreditgeber kontaktieren oder Sie nehmen einige der Angebote aus Ihrer Recherche und begeben sich vor Ort in eine Filiale des jeweiligen Bankhauses und lassen sich eine persönliche Beratung geben.

Nachdem Sie sich für eine Finanzierung entschieden haben, bekommen Sie von der Bank ein auf Sie zugeschnittenes Angebot übermittelt. Dieses sollten Sie ebenfalls gründlich betrachten und die einzelnen Vertragsbestandteile nochmals eingehend prüfen.

5. Wie geht es danach weiter?

Immobilienkredit TestSollte eines der Angebote Ihren Vorstellungen entsprechen, so müssen Sie als nächstes nur noch Ihre Unterlagen an den Anbieter Ihres Vertrauens schicken. Dieser wird dann entscheiden, ob er die Finanzierung Ihres Hauses übernehmen möchte oder nicht. Folgende Dokumente benötigt der Kreditgeber für die Überprüfung:

  • möglichst genaue Angaben zum Wohnobjekt (Größe, Wert, Lage, bauliche Besonderheiten, Verwendung, usw.)
  • den Arbeitsvertrag und Gehaltsnachweise der letzten drei Monate (bei mehreren Kreditnehmern: von Jedem)
  • eine genaue Aufstellung der zu erwartenden Kosten
  • das Einverständnis zur SCHUFA-Abfrage
  • und den unterschriebenen Darlehensvertrag

Danach gilt es zunächst abzuwarten, ob die Bank Ihre Kreditanfrage bewilligt oder nicht. Bekommen Sie das Darlehen nicht auf Anhieb, sollten Sie immer versuchen den Grund hierfür in Erfahrung zu bringen. Ein anderes Kreditinstitut beurteilt die Situation womöglich völlig anders und bewilligt Ihnen das Darlehen.

Achtung: Sollte die Bank Ihren Antrag aufgrund von zu geringem Einkommen, einer noch andauernden Probezeit, eines befristeten Arbeitsverhältnisses, einer noch zu kurzen Selbstständigkeit oder wegen eines negativen SCHUFA-Eintrags ablehnen, so müssen Sie damit rechnen auch von anderen Finanzierern eine Absage zu bekommen.

Sollten Sie tatsächlich aus einem der genannten Gründe keine Zusage für Ihr Vorhaben bekommen, so stellt womöglich ein Kredit von einer Privatperson einen gangbaren Weg zur Finanzierung Ihrer Immobilie dar. Solche Peer to Peer Kredite können gewährt werden, auch ohne dass Faktoren wie ein befristetes Arbeitsverhältnis eine Rolle spielen.

Aber auch Banken vergeben zum Teil Kredite an Personen, die bereits einen negativen SCHUFA Eintrag haben. Solche Banken sind großzügiger bei der Prüfung Ihrer Bonität und oftmals flexibler bei der Rückzahlung des Immobilienkredits. Dafür sind die Zinsen bei solchen Darlehen in der Regel höher als bei einem regulären Kredit ohne einen negativen SCHUFA Eintrag.
Baufinanzierung+Test

6. Habe ich Anspruch auf staatliche Förderung?

Ja. Sie können als Privatperson die staatlichen Förderprogramme der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) in Anspruch nehmen. Diese unterstützt Sie bei verschiedensten Vorhaben rund ums Haus bzw. die Wohnung. Berechtigt sind Sie grundsätzlich als Eigentümer, Mieter und als Vermieter.

Schwerpunkte der KfW-Programme sind die Schaffung von Wohneigentum, die energetische Sanierung von Wohnobjekten, die Errichtung sparsamer Neubauten, altersgerechte Umbauten bzw. Modernisierungen und die Förderung diverser Einzelmaßnahmen, wie beispielsweise die Installation von Photovoltaikanlagen oder der Einbau neuer Fenster.

Wenn Sie also planen sich Wohneigentum anzuschaffen, so beantragen Sie vor dem Start unbedingt die staatliche Förderung der KfW. Der Produktfinder der KfW hilft Ihnen beim Finden bzw. Beantragen der richtigen Förderung.

Die Förderungen werden entweder in Form von sehr zinsgünstigen Darlehen gewährt oder es werden Investitionszuschüsse bewilligt. Die Abwicklung dieser KfW-Programme erfolgt in der Regel über die Hausbank oder Ihren jeweiligen Baufinanzierer. Die Vorteile einer staatlichen Förderung durch die KfW liegen dabei klar auf der Hand.

  • sehr niedrige Zinsen (nicht marktüblich)
  • Zinsbindungsfristen von bis zu 20 Jahren
  • Förderungszuschüsse in Höhe von 15 % des Kreditbetrags
  • bis zu 3 Jahre tilgungsfrei
  • Förderung pro Wohneinheit (zwei Immobilien = doppelte Förderung)

Sie sollten wissen, dass nicht jede Hausbank Ihnen die Zinsen in der Höhe weitergibt, wie sie die KfW zuvor festgelegt hat. Einige Kreditinstitute erhöhen die Zinsen zu einem gewissen Teil, um ihren Bearbeitungsaufwand zu kompensieren.

7. Geht es auch ohne Eigenkapital?

Baufinanzierung TestGrundsätzlich ja. Es ist also keine zwingende Voraussetzung, Eigenkapital angespart zu haben, um eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen. Eigenkapital bringt jedoch einige Vorteile. Sie bekommen einen besseren Zinssatz. Die monatlichen Raten sind weniger hoch und selbstverständlich sind Sie in einer unvorhergesehenen Situation wesentlich besser vorbereitet.

Auf der anderen Seite ist es ohne Eigenkapital auch jüngeren Menschen möglich eine Baufinanzierung abzuschließen, da die Jahre des vorherigen Sparens entfallen. Ebenso kann auf diese Weise der derzeitige Niedrigzinssatz in Deutschland ausgenutzt werden, ebenfalls ohne bereits zigtausende Euros parat zu haben.

8. Was ist eine Umschuldung und wie funktioniert sie?

Eine Umschuldung Ihrer aktuellen Baufinanzierung wird fällig, wenn die Zinsbindungsfrist endet, bevor Sie die Restschuld Ihres Darlehens vollständig beglichen haben.

Dies ist in der Regel bei Annuitätendarlehen der Fall. Sie benötigen dann eine Anschlussfinanzierung bzw. eine Umschuldung, um die restliche Kreditsumme zu tilgen. Ihr aktueller Finanzierer wird Sie einige Wochen vor Ende der Laufzeit postalisch hierauf aufmerksam machen und Ihnen eine solche Anschlussfinanzierung anbieten.

Es ist wichtig, das Angebot Ihres Darlehensgebers eingehend zu prüfen. Meist werden wesentlich höhere Zinssätze verlangt als es bei der ursprünglichen Finanzierung der Fall war. Ein Wechsel zu einer anderen Bank lohnt sich daher fast immer. Die Ihnen mittlerweile bekannten Vergleichsrechner helfen Ihnen auch bei der Suche nach einer geeigneten und günstigen Anschlussfinanzierung.

Eine Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindung ist dagegen fast immer eine schlechte Idee. Banken verlangen regelmäßig hohe Entgelte für die vorzeitige Beendigung des Vertrages, sodass jedweder Zinsvorteil, der durch die Umschuldung entstehen könnte, direkt aufgefressen wird. Daher Finger davon lassen.

9. Fazit und Testsieger

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist derjenige Wert, den die Bank als Preis für Ihre Immobilie bei ihren Berechnungen zugrunde legt. Banken sind immer vorsichtig, weshalb sie niemals zu
100 % den gegenwärtigen Kaufpreis verwenden, sondern gewöhnlich nur zwischen 60 und 80 %.

Bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro und einer Laufzeit von 10 Jahren hat sich in unserem Immobilienkredit Vergleich der Finanzierer comdirect am deutlichsten hervorgetan. Bei einem verhältnismäßig geringen Tilgungssatz von 2% und einer 60%igen Beleihung des Objekts kann der Darlehensgeber comdirect einen effektiven Jahreszins von gerade einmal 0,76 % anbieten. Dieser Satz war in unserem Test unschlagbar.

Kein Anbieter in unserm Wohnkredit Vergleich 2016 konnte einen derart niedrigen Effektivzins bei einer 10-jährigen Laufzeit ermöglichen. Die beiden zweit platzierten Anbieter Allianz und DTW Immobilienfinanzierung verlangen dagegen bei gleichen Voraussetzungen bereits ganze 0,89% an Zinsen. Das macht jährlich immerhin einen Unterschied von 260 Euro. Geld, dass man lieber im eigenen Portmonnaie hat.

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