Crowdfunding Immobilien Test 2017

Die 5 besten Crowdinvesting-Plattformen für Immobilien im Vergleich.

Zinsland Zinsland
Bergfürst Bergfürst
Exporo Exporo
iFunded iFunded
Zinsbaustein Zinsbaustein
Abbildung Zinsland Bergfürst Exporo iFunded Zinsbaustein
Anbieter Zinsland Bergfürst Exporo iFunded Zinsbaustein
Gründungsjahr 2015 2011 2014 2016 2016
Art der Investition Wer ein Nachrangdarlehen vergibt, erhält bei Zahlungsschwierigkeiten des Projektträgers seinen Einsatz vor den Eigentümern zurück, jedoch nach den vorrangigen Gläubigern wie Banken. Nachrang­dar­lehen Nachrang­dar­lehen Nachrang­dar­lehen Nachrang­dar­lehen Nachrang­dar­lehen
Gebührenfrei für Anleger Gebühren zahlen die Projektträger. Sie werden individuell festgelegt und hängen u.a. von den Laufzeiten ab. Ja Ja Ja Ja Ja
Mindestinvestments 500 € 10 Euro 500 € 250 € 500 €
Jährliche Verzinsung 5,5 - 7%
end­fäl­lige Aus­zah­lung
3,5 - 7 %
halb­jähr­liche o. jähr­liche Aus­zah­lung
4,5 - 6 %
end­fäl­lige Aus­zah­lung
3 - 7 %
end­fäl­lige o. halb­jähr­liche Aus­zah­lung
5,25 %
end­fäl­lige Aus­zah­lung
Laufzeiten der Darlehen 12 - 20 Monate 6 Monate - 4 Jahre 6 - 40 Monate 18 - 24 Monate 12 - 34 Monate
Anzahl aktueller Projekte (05. 2017) 3 14 2 1 2 ange­kün­digt
Vor- und Nachteile
  • abwechs­lungs­rei­ches Angebot
  • z.T. Absi­che­rung durch Grund­schuld
  • mini­males Min­dest­in­vest­ment
  • großes Angebot
  • auch besi­cherte Immo­bi­lien
  • wenig Doku­mente vor Regi­s­trie­rung ein­sehbar
  • schon vor Regi­s­trie­rung viele Pro­jek­t­in­for­ma­tionen
  • häufig kurze Lauf­zeiten
  • einmal bereits erstran­gige Grund­schuld ange­boten
  • eher nie­d­rige Ver­zin­sung
  • z.T. Zins­zah­lungen vor Lauf­zei­tende
  • haupt­säch­lich Wohn­pro­jekte für Berlin
  • bereits vor Regi­s­trie­rung aus­führ­liche Infor­ma­tionen
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Eine gewagte Alternative zum Niedrigzins

Das Wichtigste in Kürze
  • Über Crowdfunding-Plattformen für Immobilien verleihen private Anleger Geld für Sanierungen oder den Bau einzelner Objekte. Dafür erhalten sie einen festen und oft auch hohen Zinssatz.
  • Bei Insolvenz der Projektgesellschaft erhält der Schwarm erst nach anderen Gläubigern seine Zahlungen zurück. Zur Risikoverringerung sollten pro Immobilie nur geringe Beträge investiert werden.
  • Die Vermittlungsportale finanzieren sich über Gebühren der Projektgesellschaften. Diese wiederum sehen das Kapital der privaten Investoren als Ergänzung zu Bankkrediten und dem Eigenkapital.

crowdfunding für immobilien test

Tagesgeldzinsen liegen meist deutlich unter 1 %, ausländische Festgeldkonten bringen bestenfalls 2 %. Durch das anhaltende Niedrigzinsniveau eignen sich Spareinlagen lediglich zum Ínflationsausgleich. Diese Entwicklung – und der Wunsch von Anlegern, genau zu wissen, in was man investiert – haben die Verbreitung von kreativen Anlagemöglichkeiten begünstigt. Eine davon ist die Kreditvergabe von Privatpersonen an Träger von Immobilienprojekten über Crowdinvesting- bzw. Crowdfunding-Portale.

Unser Ratgeber zu Immobilien-Crowdfunding 2017 erklärt das Konzept dahinter und was Sie zur Risikominimierung beachten sollten. Außerdem stellen wir das Crowdinvesting dem Kauf von Fonds gegenüber.

1. Was ist Crowdinvesting und Crowdfunding?

Auf den Portalen, die Kleinanleger und Projektträger verbinden, ist der Begriff Crowdinvesting gängig. Dabei handelt es sich um eine Form des Crowdfunding (Crowd = Schwarm, Funding = Finanzierung). Über Crowdinvesting werden private Kapitalgeber am Erfolg eines Unternehmens beteiligt, z.B. durch gewinnabhängige Zinsen. Auf diese Weise erhalten vor allem Startups Unterstützung.

Beim Crowdfunding für Immobilien handelt es sich genau genommen um Crowdlending bzw. lending-based Crowdfunding. Denn die Anleger leihen den Unternehmen ihr Geld für eine bestimmte Laufzeit und erhalten dafür eine feste Verzinsung von 3 - 8 % pro Jahr. Dadurch sind die Renditen bei Erfolg des Projekts vorab gut einschätzbar. Von späteren Wertsteigerungen eines Grundstücks kann man allerdings nicht profitieren.

immobilienfunding

Beispiel für die Zusammensetzung einer Finanzierung (nach Zinsland).

Die Bedeutung des Immobilien-Crowdfunding ist bislang noch sehr gering für den Markt. Denn das Sanieren und Bauen wird größtenteils immer noch von Banken finanziert. Neben Eigenkapital sind die Darlehen Schwarm-Investoren eine Ergänzung dafür. Auf der deutschen Crowdfunding-Plattform Exporo bspw. wurde Kapital für ein neues Ärztehaus in Hamburg eingeworben, das über 18 Millionen Euro kostete. Das Finanzierungsziel betrug dabei aber nur 1.335 Millionen Euro.

Die Projektentwickler, welche von der Crowd Unterstützung bekommen, möchten die Immobilien nach Fertigstellung veräußern. Vor oder während der Arbeiten am Objekt lassen sich nämlich nur sehr schwer Käufer finden. Dadurch wird von den Banken meist nicht mehr als 80 % finanziert, selbst, wenn der Erfolg sehr sicher erscheint.

Manchmal wird die Schwarmfinanzierung in einem Atemzug mit „Demokratisierung“ des Finanzmarktes bzw. der Immobilienbranche genannt. Anders als berufliche Investoren hat die Crowd kein Mitspracherecht bei der Ausgestaltung der Vorhaben, was bei der hohen Anzahl der Investoren auch schwer vorstellbar wäre.

Durch die individuelle Auswahl der Objekte können die Anleger jedoch selbst entscheiden, welche Bau- oder Sanierungspläne sie unterstützenswert finden. Dies gilt bei der Investition in Immobilenfonds oder Aktien nicht.

2. In welche Immobilien kann investiert werden?

Das Angebot auf den Crowdinvesting-Plattformen ist klein, aber interessant: Alte, teilweise denkmalgeschützte Häuser und Anwesen werden saniert oder umfunktioniert. Genauso warten aber auch Bauvorhaben auf eine Finanzierung, die neuen Raum für Wohnen und Gewerbe schaffen sollen. Bei Zinsbaustein bspw. fand man auch schon weniger klassische Immobilien-Projekte wie den Bau eines Pflegezentrums und eines Studentenwohnheims.

Viele Projekte sind in den großen Metropolen oder in Ballungsräumen angesiedelt, sowohl in Deutschland als auch in Österreich.

Beispiele für Vorhaben in der Fundingphase (Stand: Juni 2017)

Greene Westside Exporo
exporo projekt
  • Sanierung eines denkmalgeschützten ehemaligen Kasernengebäudes und Umbau zu Wohnungen
  • Lage: Mannheim
  • Finanzierungsziel: 2.450.000 €
  • Zinsen: 5 % p.a.
  • Laufzeit: 13 Monate
  • Entwickler: Tom Bock Group
Villen am Sonnenhof Zinsland
 zinsland projekte
  • Neubau von 4 Doppelhaushälften für exklusives Wohnen
  • Lage: Landkreis Starnberg
  • Finanzierungsziel: 900.000 Euro
  • Zinsen: 6,75 % p.a.
  • Laufzeit: 18 Monate
  • Entwickler: Panntum Immobiliengesellschaft
  • zum Projekt

3. Funktionsweise der Portale

Die Online-Plattformen sammeln für die Projektträger monetäre Mittel des Schwarms ein und verlangen dafür von diesen eine projektspezifische Gebühr. Zinsland gibt an, dass diese etwa bei 5 % des Finanzierungsvolumens liegt. Teilweise fallen für Marketingmaßnahmen oder den Zahlungsverkehr weitere Kosten an.

Auf die Anleger kommen dagegen keine Kosten zu, wenn sie sich registrieren oder investieren. Im Folgenden erfahren Sie mehr zu den Abläufen des Crowdinvestings und welche rechtliche Position Sie als Crowd-Anleger haben.

3.1. Ablauf für Investoren

Steuer auf Zinserträge

Die Abgeltungssteuer von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer fällt auch für die Renditen bei Immobilien-Investments an. Nur Zinsland führt die Steuer selbst an das Finanzamt ab. In anderen Fällen müssen Sie die Erträge in Ihrer Steuererklärung angeben. Pro Jahr und Person sind 801 Euro von der Abgeltungssteuer befreit.

Alle aktuellen oder fest geplanten Projekte sind schon vor einer Anmeldung auf den Websites der Crowdinvesting-Plattformen ersichtlich. Jedoch erhalten nur eingeloggte Interessenten detailliertere Angaben. Dazu gehören Dokumente mit Finanzkennzahlen zu den Projekten, Musterdarlehensverträge und Exposés. Positiv fällt hierbei die Exporo AG auf, welche auch schon vor der Anmeldung die wichtigsten Dokumente zum Download bereitstellt.

Alle Anbieter sind verpflichtet, ein Vermögensanlage-Informationsblatt mit maximal drei Seiten zu erstellen, auf denen das Anlageprodukt, seine Risiken, Laufzeit und Kündigungsmöglichkeiten beschrieben werden. Wenn bereits ein Jahresabschluss des Projektträgers veröffentlicht wurde, wird aus diesem Dokument auch der daraus berechnete Verschuldungsgrad angegeben.

Anders als bei der Eröffnung eines Wertpapierdepots oder eines Girokontos braucht man für Crowdfunding in Deutschland keine Legitimationsprüfung durchzuführen, was den Prozess beschleunigt.

Möchten Sie mehr als 1.000 Euro verleihen, ist eine Selbstauskunft zum frei vorhandenen Vermögen notwendig. Der Betrag darf gemäß dem Kleinanlegerschutzgesetz nicht höher sein als das zweifache Monatsnettogehalt, es sei denn, das leicht verfügbare Vermögen ist mindestens 100.000 Euro hoch. Außerdem darf ein privater Anleger höchstens 10.000 Euro pro Jahr über Crowdinvesting bzw. Crowdlending investieren.

Die Darlehensbeträge verwahren bis zur Zahlung an die Projektträger nicht die Plattformen, sondern Treuhänder, also u.a. Notare, Banken und Steuerberatungen. Im Rahmen des Crowdinvesting gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, einen Treuhänder zwischenzuschalten. Die Anbieter von Immobilen-Crowdfunding tun dies dennoch, um die Abwicklung der Verträge sicher zu gestalten.

Während der vereinbarten Laufzeiten erhalten die Anleger regelmäßig kleine Berichte zum aktuellen Stand, z.B. zum Baufortschritt und zu Verkaufsangelegenheiten.

Die Kredite der privaten Anleger samt Zinsen werden in der Regel am Ende der Laufzeit ausgezahlt. Handelte es sich bei dem Anlagegegenstand um eine Bestandsimmobilie, können die Zinsen auch quartalsweise oder regelmäßig ausgeschüttet werden, was bei Angeboten von Exporo schon einmal der Fall war.

Hinweis: Sollten Sie doch ein ungutes Gefühl nach einem Crowdinvesting haben, können Sie den Vertrag, sofern er online abgeschlossen wurde, innerhalb von 14 Tagen widerrufen.

3.2. Mit Nachrangdarlehen zwischen Banken und Eigentümer

Die Crowdfunding-Plattformen für Immobilen im Vergleich bieten Nachrangdarlehen an. Wenn der Projektinhaber insolvent wird oder zu wenig liquide Mittel (Bargeld und ähnliches) hat, werden Nachrangdarlehen hinten angestellt. Denn zunächst müssen die Verbindlichkeiten gegenüber vorrangigen Gläubigern wie Banken oder Lieferanten erfüllt werden.

In der Hierarchie stehen nachrangige Darlehen vor Eigenkapital. Die Darlehensgeber erhalten ihr Geld bei Schwierigkeiten also vor den Anteilseignern zurück. Dass zu diesem Zeitpunkt aber noch genügend Geld für den Schwarm zur Verfügung steht, ist unwahrscheinlich.

Besteht eine Erfolgsaussicht, dürfen die Gesellschaften die Gewinne erst dann einbehalten, wenn die Nachrangdarlehen getilgt wurden.

Immobilen-Crowdinvesting wird auch als Mezzanine-Kapital bezeichnet, was eine Mischung aus Eigenkapital und Fremdkapital meint, wobei die Kapitalform in diesem Fall näher am Fremdkapital ist.

4. So gestalten Sie Ihr Immobilen-Investment sicher

Wenn eine Projektgesellschaft den Bach herunter geht oder die Immobilie mehr kostet, als es das Budget erlaubt, kann es auch einmal zum Totalverlust kommen. Wie groß die Wahrscheinlichkeit dafür ist, lässt sich nur schwer sagen.

Bei den bisherigen Angeboten auf den Crowdfundingplattformen für Immobilen im Vergleich wurden alle Darlehen des Schwarms getilgt. Dennoch sollten Sie bei Immobilen-Crowdfunding einiges beachten, um die Sicherheit Ihrer Investition zu erhöhen.

4.1. Vergleich mit klassischen Geldanlagen

Ralf Scherfling Verbraucherzentrale NRW

Dr. Ralf Scherfling, Finanzexperte der Verbraucherzentrale NRW

Wer eine zu 99 % sichere Anlage sucht, sollte besser auf ein Festgeldkonto setzen. Allerdings bringen die risikolosen Anlagen derzeit auch kaum Renditen.

Sinnvoller ist daher eher eine Gegenüberstellung von Crowdinvesting bzw. Crowdlending und Investmentfonds mit Aktien und Anleihen, welche ebenfalls risikobehaftet sind.

Der Finanzexperte der Verbraucherzentrale von NRW, Ralf Scherfling, würde für unerfahrene Anleger mit wenigen Finanzkenntnissen die Fonds aus Sicherheitsgründen vorziehen: "Wenn Aktienfonds acht bis zehn Jahre gehalten werden, lassen sich starke Wertschwankungen auch wieder ausgleichen. Oder man kann seine Fondsanteile wieder verkaufen, wenn höhere Verluste erwartet werden."

Laut Ralf Scherfling soll man besser nur zwischen fünf und zehn Prozent seines Vermögens über die Schwarmfinanzierung in Immobilien investieren: "Genau wie eine Goldanlage eignet sich Crowdinvesting eher als Beimischung im Portfolio". Und ein Totalverlust müsse verkraftbar sein.

4.2. Geringen Vermögensanteil auf viele Projekte verteilen

Während bei einem Fonds das Risiko auf sehr viele kleine Anlagengegenstände gestreut ist, kann beim Immobilen-Crowdinvesting Ihre Anlage nicht so kleinteilig sein. Aber bis zu einem gewissen Grad können Sie den Gesamtbetrag auch auf viele Projekte aufteilen. Man kann sich schließlich schon ab 250 bzw. ab 500 Euro an den Immobilien beteiligen. Bei Bergfürst beträgt die Mindesteinalge gerade einmal 10 Euro.

4.3. Möglichst viele Informationen einsammeln

Wie bereits in Kapitel 3.1. erwähnt wurde, müssen die Crowdinvesting-Plattformen für jedes Projekt ein Vermögensanlagen-Informationsblatt erstellen und dies bei der Bundesanstalt für Finanzaufsicht (BaFin) hinterlegen. Das Dokument kann als eine Art „Beipackzettel“ angesehen werden.

Allerdings führt die BaFin keine Wirtschaftlichkeitsprüfung durch, sondern kontrolliert lediglich formale Kriterien. "Es ist schwierig, damit zu einer fundierten Meinung zu kommen", findet Scherfling. Der Finanzexperte rät deshalb dazu, sich in jedem Fall weitere Informationen über das Projekt und den Projektentwickler einzuholen, z.B.: Wie lange ist das Immobilienunternehmen bereits erfolgreich am Markt etabliert?

Ein Blick ins Handelsregister (ein Auszug zu einem Unternehmen kostet 4,50 €) hilft, die aktuelle finanzielle Lage des Unternehmens besser einschätzen zu können – sofern man die genannten Kennzahlen versteht und Vergleichswerte hat. Außerdem kann man prüfen, ob bereits Projekte über den Schwarm erfolgreich finanziert wurden.

4.4. Zusätzliche Sicherheiten

In manchen Fällen können sich die Kreditgeber der Immobilienportale für Crowdfunding in das Grundbuch eintragen lassen. Die Grundschuld ist die höchstmögliche rechtliche Sicherheit für ein Gebäude oder Grundstück, die es in Deutschland gibt. "Es kommt aber auch darauf an, um was für eine Grundschuld es sich handelt", erklärt Scherfling. So werde eine erstrangige Grundschuld zuerst bedient.

Auf Exporo bspw. wurde den Anlegern für den Umbau eines denkmalgeschützten Guthshof eine erstrangige Grundschuld geboten.

5. Crowdinvesting-Plattformen für Immobilien im Vergleich

In den wichtigen Punkten sind die Anbieter aus Anlegersicht momentan recht ähnlich.

Wer Ihr persönlicher Testsieger unter den Crowdinvesting-Plattformen wird, hängt vor allem von dem speziellen Projekt ab. Denn diesbezüglich gibt es die entscheidenderen Unterschiede, was Renditeaussicht, Sicherheit und persönliche Interessen angeht. Außerdem schadet es nicht, sich bei mehreren Portalen zu registrieren.

5.1. Wer steht hinter den Anbietern?

Teilweise sind die Portale mit den Projektentwicklern verwoben. Hinter iFunded steht die iEstate GmbH, deren Hauptaktivitäten im Bereich Beteiligungsgesellschaften liegen. Zinsbaustein wird betrieben von dem Projektentwickler Sontowski & Partner und dem Company Builder FinLeap. Die Civum GmbH, die hinter Zinsland steht, und die Exporo AG beschäftigen sich dagegen nur mit Vermittlungen. Aus unserer Sicht nehmen sich die Vor- und Nachteile nichts, die sich aus einer engen Verbindung zwischen Portal und Initiatoren ergeben.

Hinweis: Jede Crowdinvesting-Plattform für Immobilien im Vergleich verfügt nach § 34 der Gewerbeordnung über eine Erlaubnis zur Vermittlung von Vermögensanlagen.

Crowdfunding außerhalb des Immobilenbereichs

Die Möglichkeiten der Schwarmfinanzierung sind keineswegs auf klassische Anlagegegenstände beschränkt. Über Portale wie Seedmatch oder Companisto können Sie sich an Startups oder jungen Unternehmen in der Wachstumsphase beteiligen. (Mehr dazu in unserem Crowdinvesting-Vergleich.)
Auf P2P-Plattformen wie Auxmoney können Sie zudem als Darlehensgeber Existenzgründungen unterstützen oder für normale Konsumwünsche Geld leihen. Und auf Crowdfunding-Portalen wie Kickstarter erhalten Sie für Ihre Unterstützung kein Geld, sondern ein fertiges Produkt oder besonderes Geschenk.

5.2. Crowdfunding für Immobilien: Erfahrungen der Anleger

In Finanzforen und einschlägigen Blogs berichten einige Personen von ihren Erfahrungen mit Zinsland, Home Rocket und Co. Die Aussagen beziehen sich vor allem auf Bedienbarkeit und Übersichtlichkeit der Portale sowie Unterstützung der Anbieter bei Nachfragen. Bislang ergibt sich aus Bewertungen ein durchaus positives Gesamtbild, über Schwierigkeiten bei der Rückzahlung der Darlehen wird nicht berichtet.

Hier ist jedoch anzumerken, dass die Crowdinvesting-Anbieter alle noch sehr jung sind und nur ein kleiner Teil der Projekte schon ihr Laufzeitende und somit den Zeitpunkt der Rückzahlung erreicht hat. Sobald Zahlungsverzögerungen oder gar Ausfälle bekannt werden sollten, wird unser Vergleich zu Immobilien-Crowdinvesting angepasst.

6. Immobilien als Kapitalanlage: Weitere Formen

Wer sich nicht gleich selbst ein Gebäude oder eine Wohnung kauft, kann außerdem sein Vermögen in offene Immobilienfonds anlegen. Diese investieren vor allem in viele Gebäude mit Wohnungen oder Büros, wobei die einzelnen Objekte bei den offenen Fonds auch wechseln können. Hohe Ausgabeaufschläge beim Fondskauf verringern die Renditen.

2015 hat Finanztest 13 solcher Fonds unter die Lupe genommen. Das Tochtermagazin von Stiftung Warentest ermittelte dabei eine durchschnittliche Rendite von 2-3 % pro Jahr. Einer der Immobilienfonds verlor insgesamt an Wert.

Aufgrund der sinkenden Attraktivität von Spareinlagen gibt es momentan eine zu hohe Nachfrage für zu wenige Immobilienfonds, von denen man Anteile erwerben kann.

Hier sind die Vor-und Nachteile von Immobilienfonds gebündelt dargestellt:

  • Stabile Werte bei langen Laufzeiten
  • Höhere Verzinsung als bei Spareinlagen
  • keine eigene Auswahl der Objekte
  • Vermittlungsprovision bis zu 5 %
  • mind. 2 Jahre Laufzeit

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