Bausparvertrag Vergleich 2026

Ein Bauspardarlehen durchläuft typischerweise drei Hauptphasen:

1. Sparphase: Sie zahlen regelmäßig Beiträge auf ein Bausparkonto ein. Zusätzlich können staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmer-Sparzulage beantragt werden, sofern Sie die Einkommensgrenzen einhalten.
2. Zuteilungsphase: Ist das notwendige Mindestguthaben erreicht und die vertragliche Bewertungszahl erfüllt, gilt er als „zuteilungsreif“. Die Bausparkasse prüft, ob alle Voraussetzungen passen.
3. Darlehensphase: Sie nehmen das Bauspardarlehen in Anspruch, dessen Zins zu Vertragsbeginn festgelegt wurde und zahlen es über einen bestimmten Zeitraum zurück. Die Kombination aus Guthaben und Darlehen ergibt die Bausparsumme, die Sie in Ihr Projekt investieren können.

Gut zu wissen: Nach der Zuteilung können Sie frei entscheiden, ob Sie das Darlehen in Anspruch nehmen, weiter sparen oder sich die angesparte Summe separat auszahlen lassen. Sinnvoll kann auch ein alternatives Darlehen sein, wenn Sie dabei günstigere Konditionen erhalten.

Ein Bausparsofortdarlehen unterscheidet sich insofern von einem gewöhnlichen Bausparvertrag, als hier die gesamte Bausumme sofort zur Verfügung gestellt wird. Sie können bei dieser Variante direkt mit Ihrem Immobilienprojekt beginnen.

Während der kompletten Laufzeit des Vertrages fallen bei diesem Modell keine Tilgungsraten an. Lediglich die Zinsen müssen regelmäßig bezahlt werden. Parallel wird von Anfang an in einen Bausparvertrag eingezahlt.

Am Ende der Laufzeit wird das Sofortdarlehen vollständig beglichen. Zum einen durch den angesparten Betrag und bei Bedarf durch das vereinbarte Bauspardarlehen, welches im Anschluss regelmäßig getilgt wird.

Hinweis: Bei einem solchen Modell sollten Sie genau auf die Kosten- und Zinsbelastung achten, wobei sich ein Vergleich mit einem klassischen Baukredit anbietet.

Bei einem Bausparvertrag sind verschiedene Varianten, je nach Zweck der Finanzierung möglich. So kann er auch mit einem klassischen, sofort ausgezahlten, Annuitätendarlehen kombiniert werden, mit dem Ziel einer zinssicheren Anschlussfinanzierung.

Darüber hinaus sind verschiedene Kombinationen mit Förderkrediten, etwa für energieeffizientes Bauen oder Sanieren, üblich. Prüfen Sie daher vor Vertragsabschluss gut, welchem Zweck der Bausparvertrag für Sie erfüllen soll und lassen Sie sich bei Bedarf verschiedene Modelle aufzeigen.

Ein Bausparvertrag unterscheidet sich in mehreren Punkten von alternativen Sparplänen oder Immobilienkrediten:

• Tages- oder Festgeld

Der Bausparvertrag bietet im Vergleich zu Tages- oder Festgeld nur geringere Sparzinsen. Darüber hinaus ist Tagesgeld jederzeit verfügbar und kann alternativ mit einem klassischen Baukredit kombiniert werden.

An das Geld auf dem Bausparkonto kommen Sie in der Sparphase nur nach Ablauf der Kündigungsfrist heran, dessen Länge vom Vertrag abhängt.

• Fondssparpläne oder ETFs

Fonds und ETFs geben Ihnen die Chance auf deutlich höhere Renditen, unterliegen aber Marktschwankungen. Allerdings können Sie das Risiko breit streuen und somit reduzieren. Der Bausparvertrag ist dagegen risikoärmer.

• Klassischer Baukredit

Bei einer typischen Baufinanzierung erhalten Sie sofort den gesamten Betrag und zahlen ihn über viele Jahre zurück, wobei die Zinsen nur für einen bestimmten Zeitraum garantiert sind. Danach erfolgt meistens eine Anschlussfinanzierung.

Als Vorteil eines Bausparvertrags wird häufig die Zinssicherung in der Zukunft genannt. Allerdings sollten die Bauzinsen dafür über die Laufzeit steigen, damit sich das Modell lohnt.

Der Guthabenzins in der Sparphase bestimmt, wie viel Rendite Sie auf Ihre Einzahlungen erhalten. Viele Tarife bieten nur minimale Zinssätze auf das angesparte Guthaben, häufig unter 1 %. Dennoch wird Ihnen dieser Zinssatz über die festgelegte Laufzeit garantiert.

Die Zuteilungsreife ist der Moment, in dem Sie Anspruch auf die Auszahlung der angelegten Summe sowie das Bauspardarlehen erhalten. In der Regel müssen 40 bis 50 % der Bausparsumme angespart sein, bevor eine Zuteilung möglich ist. Prüfen Sie, wie lange das bei Ihrem Sparverhalten dauern würde.

Darüber hinaus ist noch die sogenannte Bewertungszahl entscheidend, die als ein internes Kriterium der Bausparkassen dient. Die Zuteilung erfolgt daher nicht automatisch nach einer festen Zeitspanne.

Grundsätzlich sind Bausparverträge auf längere Laufzeiten ausgelegt, gängig sind 6 bis 10 Jahre. Wer schneller finanzieren will, muss einen Tarif mit kürzerer Mindestlaufzeit und höheren Raten wählen oder auf alternative Modelle setzen.

Die Kostenstruktur entscheidet maßgeblich über die Wirtschaftlichkeit eines Bausparvertrags. In der Regel sollten Sie auf folgenden Gebühren achten:

• Abschlussgebühr

Bei Vertragsbeginn fällt in der Regel eine Abschlussgebühr an, meist zwischen 1 und 1,6 % der Bausparsumme. Diese wird mit dem eingezahlten Guthaben verrechnet. Bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro werden hierbei schon einmal bis zu 1.600 Euro fällig.

• Kontoführungsgebühren

Laufende Kontoführungsgebühren sind nach aktueller BGH-Rechtsprechung in vielen Tarifen unzulässig und müssen nicht akzeptiert werden. Prüfen Sie Verträge daraufhin sorgfältig.

• Aufgeld bei Auszahlung des Darlehens

Wird das Darlehen ausgezahlt, berechnen einige Bausparkassen ein Agio von meist 1 bis 2 %. Prüfen Sie auch hierbei, ob die Höhe im Vertrag angemessen ist.

Beachten Sie, dass Gebühren bei Bausparverträgen Auswirkungen auf Ihre Rendite haben, die direkt nach der Sparphase sogar häufig negativ ausfällt.

Die gewählte Bausparsumme legt das Finanzierungsziel fest, bestehend aus Sparguthaben und Darlehen. Sie sollte möglichst realistisch geschätzt werden. Eine deutlich zu hohe Summe verlängert unnötig die Sparphase, eine zu niedrige schränkt später den Handlungsspielraum ein und kann einen zusätzlichen Kredit nötig machen.

Gute Verträge lassen sich flexibel anpassen, etwa durch Erhöhung der Bausparsumme oder Änderung der Sparrate. Achten Sie darauf, ob solche Anpassungen ohne Gebühren möglich sind.

Prüfen Sie zusätzlich, ob und unter welchen Bedingungen der Vertrag ruhend gestellt werden kann, ohne dass Ansprüche auf Zuteilung oder Prämien verloren gehen.

Einige Bausparkassen bieten Bonuszinsen oder Prämien an, wenn das Darlehen nicht in Anspruch genommen und lediglich der Sparvertrag genutzt wird. Dies kann sich lohnen, wenn Sie keine Finanzierung mehr benötigen.

In manchen Fällen können Bonusregelungen mit staatlicher Förderung kombiniert werden, etwa der Wohnungsbauprämie. Hier ist entscheidend, ob die Zweckbindung eingehalten wird.

Die Darlehensphase des Bausparvertrages sollte nicht unterschätzt werden. Die Konditionen in dieser Phase sind entscheidend für die ökonomische Bewertung des Bausparmodells. Sie regeln auch, wie flexibel und belastbar die Rückzahlung ausfällt.

Der Darlehenszins ist bereits bei Vertragsabschluss bekannt und bleibt während der gesamten Rückzahlung konstant. Das bietet eine hohe Planungssicherheit. Achten Sie zusätzlich auf eine anpassbare Laufzeit des Darlehens, die sich auf die Höhe Ihrer monatlichen Rate auswirkt.

Mögliche Sondertilgungen ohne Zusatzkosten können Ihnen Zinskosten ersparen, wenn Sie in der Zukunft über hohe freie Mittel, etwa durch eine Erbschaft, verfügen sollten.

Bausparvertrag oder klassisches Darlehen? Am besten vergleichen Sie alternative Finanzierungsmöglichkeiten, bevor Sie eine Entscheidung fällen.

Da die Zinsen bei einem Bauspardarlehen vertraglich festgelegt sind, haben Änderungen der Marktzinsen in der Zukunft keinen direkten Einfluss auf die Zinszahlungen. Allerdings wirken sich sinkende Bauzinsen über die Laufzeit negativ auf die ökonomische Bewertung des Darlehens aus.

In diesem Fall gäbe es günstigere Alternativen im Vergleich zum Bauspardarlehen, sodass sich dieses immer weniger lohnt. Auch erschiene die sehr niedrige Verzinsung in der Sparphase als nicht gerechtfertigt, die Teil der Absicherung des festen Darlehenszinses ist.

Damit ein Bausparvertrag insgesamt als sinnvoll angesehen werden kann, sollten die Zinsen über die Laufzeit am besten steigen.

Einen wichtigen Einfluss auf die Rendite haben staatliche Förderungen, welche die niedrige Verzinsung und die erhobenen Gebühren in der Sparphase ausgleichen können.

Für Bausparverträge gibt es in Deutschland drei wesentliche Förderungen: Neben Wohn-Riester als Sonderform spielen vor allem die Wohnungsbauprämie sowie die Arbeitnehmer-Sparzulage (auf vermögenswirksame Leistungen) eine Rolle. Im Folgenden geben wir Ihnen einen Überblick:

Tipp: In Kombination können beide Förderungen die Effektivverzinsung eines Bausparvertrags spürbar verbessern. Beachten Sie allerdings, dass sich Förderregeln jederzeit ändern können.

Eine besondere Rolle nimmt der sogenannte Wohn-Riester ein. Dabei handelt es sich um eine Variante der staatlich geförderten Altersvorsorge, bei der das angesparte Kapital für selbstgenutztes Wohneigentum verwendet wird. Die Förderung erfolgt über Zulagen und gegebenenfalls steuerliche Vorteile.

Wohn-Riester kann insbesondere für Familien mit Kindern attraktiv sein, da die staatlichen Zulagen hier vergleichsweise hoch ausfallen. Allerdings ist diese Förderform komplex und mit langfristigen Verpflichtungen verbunden.

So müssen die erhaltenen Förderungen im Alter in Form einer nachgelagerten Besteuerung berücksichtigt werden. Zudem ist die Nutzung strikt an selbstgenutztes Wohneigentum gebunden.

Einige Varianten, inklusive Förderungen, können zunächst einmal kompliziert wirken. Bausparkassen und Vermittler sollten ihre Finanzierungsmodelle samt Bausparverträgen verständlich erklären können.

Während der Ansparphase ist eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit möglich. Nach Ablauf der Frist wird das angesparte Guthaben ausgezahlt.

Zu beachten ist jedoch:

• Der Anspruch auf das Bauspardarlehen entfällt
• Staatliche Förderungen können bei vorzeitiger Kündigung verloren gehen

Diese Form der Kündigung eignet sich vor allem dann, wenn sich die Wohn- oder Finanzplanung grundlegend geändert hat.

Wer das angesparte Kapital sofort benötigt und die Kündigungsfrist nicht abwarten möchte, kann in vielen Fällen eine vorzeitige Auszahlung beantragen. Allerdings verlangen Bausparkassen hierfür häufig eine hohe Gebühr. Diese Option sollte daher gut abgewogen werden.

Befindet sich der Vertrag bereits in der Darlehensphase, handelt es sich bei einer Kündigung faktisch um eine Ablösung des Darlehens. Achten Sie darauf, dass eine vollständige oder vorzeitige Tilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist. Die genauen Bedingungen ergeben sich aus dem jeweiligen Vertrag.

Nach aktueller Rechtsprechung dürfen Bausparkassen Verträge in der Regel zehn Jahre nach Erreichen der Zuteilungsreife kündigen. Diese Regelung betrifft vor allem ältere Verträge, die lange weiterbespart wurden, ohne dass das Darlehen in Anspruch genommen wurde.

Bei einem Riester-Bausparvertrag ist besondere Vorsicht geboten. Wird der Vertrag vorzeitig gekündigt, bevor das Guthaben im Rahmen von Wohn-Riester verwendet wird, müssen alle staatlichen Zulagen zurückgezahlt sowie Steuervorteile nachträglich ausgeglichen werden.

Grundsätzlich gilt:

• Kündigungen müssen schriftlich erfolgen
• Die Abschlussgebühr wird nicht erstattet, auch nicht bei Kündigung
• Die Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) sollten immer geprüft werden, da Fristen und Kosten individuell variieren können