Baufinanzierung Vergleich 2025

Bei der Baufinanzierung dient die Finanzierung dem Bau, dem Kauf oder der Modernisierung einer Immobilie. Der Begriff Baufinanzierung dient als Oberbegriff für mehrere verschiedene Finanzierungs- und Kreditarten.

Diese unterscheiden sich unter anderem in der Art der Darlehensrückzahlung, in ihrer Laufzeit und in der Höhe der Zinsen. Neben Krediten für den Hausbau oder -kauf stehen Ihnen sogenannte Modernisierungskredite, Umschuldungskredite und Anschlussfinanzierungen zur Auswahl.

Wichtig ist noch zu wissen, dass bei einem Baufinanzierungs-Kredit das Darlehen an die Hausfinanzierung gebunden ist. Das Baugeld dient ausschließlich dem Bau, Kauf oder der Modernisierung einer Immobilie.

Klassischerweise dient ein Kredit für den Hausbau oder den Kauf einer bestehenden Immobilie. In der Regel handelt es sich bei einer Immobilienfinanzierung um ein langfristiges Darlehen mit einer Zinsbindung. Ähnlich wie bei einem Ratenkredit zahlen Sie die Darlehenssumme in monatlichen Raten zurück.

Neue gesetzliche Vorschriften sorgen dafür, dass viele Hausbesitzer ihre Immobilie modernisieren müssen. Die Kosten für die Sanierung lassen sich über einen Modernisierungskredit decken.

Bei einem Modernisierungskredit oder Renovierungskredit lässt sich das Baugeld beispielsweise zur Finanzierung einer neuen Heizungsanlage, neuer Fenster oder der Dachsanierung nutzen. Im Gegensatz zu einem Kredit für den Hausbau oder Hauskauf dient die Baufinanzierung rein für die Modernisierung von Immobilien. Ebenso lässt sich ein solcher Kredit für eine Wohnungsrenovierung nutzen.

Besteht bereits ein Baukredit, ist ein „Umschulden“ nach einiger Zeit durchaus sinnvoll. Bei einem Umschuldungskredit ersetzen Sie einen bestehenden Baukredit durch einen neuen Kredit. Fallen die Zinssätze auf dem Markt, ist eine Umschuldung eine praktische Möglichkeit, um von besseren Konditionen zu profitieren.

Eine weitere Form ist die sogenannte Anschlussfinanzierung. Viele Baukredite werden mit einer festen Zinsbindung über einen bestimmten Zeitraum von beispielsweise 10, 15 oder 20 Jahren abgeschlossen.

Während dieser Zeit bleiben die Zinsen der Baufinanzierung stabil und ändern sich nicht, unabhängig von den Marktentwicklungen. Endet die Zinsbindung eines Immobilienkredits, ist der Darlehensbetrag oftmals nicht vollständig getilgt. Mit einer Anschlussfinanzierung können Sie neue Konditionen zur Tilgung Ihrer Restschuld vereinbaren.

Hinweis: Für Bauherren oder Hausbesitzer ist es wichtig, über die richtigen Versicherungen zu verfügen. Interessante Themen sind beispielsweise eine Bauherrenhaftpflicht oder eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Um die beste Baufinanzierung für Ihr Vorhaben zu finden, spielen verschiedene Faktoren eine wichtige Rolle. Kreditsumme, Zinsbindung und Eigenkapital beeinflussen unter anderem die Kosten des Kredits.

2.1. Kapitalbedarf

Der Kapitalbedarf ergibt sich aus der Gesamtsumme des Kreditbetrags und des Eigenkapitals. Viele Kreditgeber schließen zusätzliche Kosten in ihre Kalkulation mit ein. Hierzu zählen beispielsweise Maklergebühren oder weitere Nebenkosten beim Bau. Der Darlehensbetrag erhöht sich dementsprechend.

Bei einem Hausbau fallen hierunter neben den Baukosten zum Beispiel die Kosten für das Grundstück. Kaufen Sie eine Immobilie, ergibt sich der Kapitalbedarf aus dem Kaufpreis und der Maklergebühr.

Die daraus resultierende Kreditsumme ist zusammen mit dem Eigenkapitalanteil ein maßgeblicher Faktor für die Laufzeit oder die Ratenhöhe. Zusätzlich wirkt sich die Kreditsumme auf die Zinsen aus.

2.2. Eigenkapital

In der Regel setzen die meisten Kreditgeber einen bestimmten Eigenkapitalanteil voraus.

Ein Baukredit mit Eigenkapital ermöglicht Ihnen oftmals bessere Konditionen als eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Je größer der eigene Anteil am Kapitalbedarf ist, desto geringer ist der benötigte Kreditbetrag, was zu niedrigeren Zinskosten führt. Hierdurch sinken in der Regel die monatlichen Raten und Ihre finanzielle Belastung verringert sich.

Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Immobilie investieren, desto weniger sind Sie von externen Finanzierungsquellen abhängig. So bietet Ihnen eine Baufinanzierung mit Eigenkapital beispielsweise mehr Flexibilität bei der Objektauswahl. Zudem verringert eine Baufinanzierung mit viel Eigenkapital das Risiko einer Überschuldung, die bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gegeben wäre.

Grundsätzlich ist ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 % zu empfehlen. Zusätzlich zum Kaufpreis oder den Baukosten sollten Sie ebenso Kosten durch den Notar, das Grundbuchamt und weitere Nebenkosten berücksichtigen. Diese erhöhen den Gesamtkapitalbedarf um 15 % oder mehr.

2.3. Bauzinsen

Die Zinsen der Baufinanzierung sind ein wichtiger Faktor hinsichtlich der Gesamtkosten und der Höhe der monatlichen Raten. Grundsätzlich gilt es bei den Baukreditzinsen zwischen dem effektiven Jahreszins und dem Sollzins zu unterscheiden. Während der Sollzins die reinen Zinskosten angibt, zeigt Ihnen der Effektivzins die tatsächlich anfallenden Kosten.

In der Regel besteht bei einem Baukredit eine sogenannte Sollzinsbindung. Wie lange diese besteht, ist je nach Angebot unterschiedlich und liegt typischerweise im Bereich zwischen 5 und 30 Jahren. Anschließend gelten für die Restschuld die jeweils aktuellen Zinssätze.

Eine lange Zinsbindung bietet Ihnen den Vorteil, langfristig von günstigen Zinsen beim Abschluss der Baufinanzierung zu profitieren. Schließen Sie das Darlehen hingegen zu vergleichsweise hohen Zinsen ab und diese sinken in Zukunft, ist eine lange Zinsbindung eher nachteilig und kostspieliger.

Durch eine längere Sollzinsbindung erhöhen sich jedoch typischerweise die Zinssätze. Wie mehrere Baufinanzierungs-Tests im Internet zeigen, sind die Zinssätze bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren typischerweise am niedrigsten. Wie hoch bei einem Immobilienkredit die Zinsen tatsächlich sind, hängt außerdem von Faktoren wie der benötigten Kreditsumme, dem Ort der Immobilie oder Ihrer Bonität ab.

Tipp: Verkaufen oder vermieten Sie eine Immobilie, lassen sich die Bauzinsen von der Steuer absetzen.

2.4. Laufzeit

Die Laufzeit eines Baukredits endet grundsätzlich mit der Tilgung der vollständigen Kreditsumme. Oftmals wird die Laufzeit allerdings mit der Sollzinsbindung gleichgesetzt. Ist der Kredit nach Ende der Zinsbindung nicht abbezahlt, was häufig der Fall ist, greifen neue Zinssätze und eine Anschlussfinanzierung ist notwendig.

Soll die Baufinanzierung möglichst wenig finanziell belasten, hält eine längere Laufzeit die Monatsraten niedrig. Wählen Sie eine kurze Laufzeit aus, steigert dies Ihre monatliche Belastung.

Im Gegensatz hierzu garantiert Ihnen eine langfristige Zinsbindung die aktuellen Zinssätze auch in Zukunft. Jedoch zeigen diverse Baukredit-Tests im Internet, dass durch längere Zinsbindungen oftmals die Zinskosten steigen.

Bei der Wahl der Zinsbindung ist es wichtig, die aktuelle Marktentwicklung zu beachten.

2.5. Ratenhöhe

Bei der Suche nach einem Baukredit ist es zunächst wichtig, Ihren finanziellen Spielraum zu kennen. Dieser ist entscheidend dafür, um bei den vielen Baufinanzierungs-Tarifen ein passendes Angebot zu finden.

Vergleichen Sie hierzu Ihre regelmäßigen Einnahmen mit Ihren anfallenden Kosten. Berechnen Sie zusätzlich einen Betrag für Rücklagen ein. Wir von Vergleich.org empfehlen Ihnen, eine Obergrenze von einem Drittel des Nettoeinkommens nicht zu überschreiten.

Tipp: Mit einem Baufinanzierungs-Rechner haben Sie die Möglichkeit, Finanzierungsdaten wie die Kosten und Zinsen einer Baufinanzierung vorab zu berechnen. Hierzu gehören unter anderem die Bauzinsen, die Laufzeit und die Ratenhöhe. Bei manchen Online-Baufinanzierungen müssen Sie für die Nutzung des Baufinanzierungs-Rechners Ihre persönlichen Daten eingeben. Beachten Sie, dass die tatsächlichen Konditionen von weiteren Faktoren wie Ihrer Bonität abhängen.

Neben der Finanzierungsart unterscheiden sich die verschiedenen Kredite zusätzlich in den jeweiligen Modalitäten. Je nach Form der Baufinanzierung enthalten die Tarife eine unterschiedliche Art der Rückzahlung oder der Dauer der Zinsbindung.

Als beliebte und weitverbreitete Finanzierungsformen gelten zum Beispiel Annuitäten- und Volltilgerdarlehen. Ein Annuitätendarlehen bietet laut diversen Baufinanzierungs-Tests im Internet beispielsweise oftmals günstige Konditionen, während bei einem Volltilgerdarlehen die Zinsen unverändert bleiben.

Die verschiedenen Darlehensformen und ihre jeweiligen Eigenschaften sehen Sie hier bei uns auf Vergleich.org:

Die Kreditanfrage zur Baufinanzierung kann in zwei Schritten erfolgen.

4.1. Baufinanzierung vorab berechnen

Für einen besseren Überblick über die Konditionen und Modalitäten eines möglichen Baukredits bieten viele Banken ein unverbindliches Angebot an. Zusätzlich besteht auf einigen Portalen bereits vorab die Möglichkeit, über einen Baukreditrechner die Laufzeit, Zinskosten und Ratenhöhe zu berechnen.

Ein allgemeiner Baufinanzierungsrechner hilft dabei, verschiedene Finanzierungsmodelle zu vergleichen, indem Faktoren wie Darlehenssumme, Zinssatz, Tilgungsrate und Laufzeit individuell angepasst werden können. So erhält man einen Überblick über die monatliche Belastung und die Entwicklung der Restschuld über die gesamte Laufzeit.

Ein Tilgungsrechner für die Baufinanzierung bietet eine noch detailliertere Analyse der Rückzahlungsstruktur. Er zeigt auf, wie sich unterschiedliche Tilgungssätze auf die Laufzeit des Kredits und die gesamte Zinsbelastung auswirken. Wenn Sie eine höhere Anfangstilgung wählen, können Sie die Laufzeit verkürzen und die Zinskosten senken. Eine niedrigere Tilgungsrate führt zu einer längeren Rückzahlungsdauer, reduziert aber kurzfristig die monatliche Belastung.

Ein Zinsvergleich für die Baufinanzierung ist besonders wichtig, da bereits kleine Zinsunterschiede über die Jahre große Auswirkungen auf die Gesamtkosten des Kredits haben können. Viele Online-Rechner ermöglichen einen direkten Vergleich der aktuellen Konditionen für Baufinanzierungen verschiedener Banken und zeigen, wie sich ein variabler oder fest vereinbarter Zinssatz auf die Finanzierung auswirkt.

Wenn Sie eine günstige Baufinanzierung suchen, sollten Sie nicht nur die Zinssätze, sondern auch weitere Faktoren wie Sondertilgungsmöglichkeiten, Zinsbindungsfristen und eventuelle Nebenkosten berücksichtigen. Zum Berechnen der Baufinanzierung ermöglichen einige Kreditrechner eine umfassende Analyse dieser Konditionen und helfen dabei, eine Finanzierung zu finden, die langfristig optimal zur eigenen finanziellen Situation passt.

Bedenken Sie jedoch, dass es sich bei den angezeigten Werten um eine Beispielrechnung der Baufinanzierung handelt. Wie hoch Ihre persönlichen Zinsen ausfallen, richtet sich in einem Kreditangebot stets nach Ihrer Bonität und weiteren Kriterien. Um eine möglichst günstige Baufinanzierung zu finden, raten Online-Baufinanzierungs-Tests im Internet in jedem Fall zu einem Zinsvergleich unterschiedlicher Baufinanzierungen.

4.2. Kreditantrag stellen

Einige Kreditgeber bieten spezielle Hausfinanzierungen für Rentner an. Im Online-Formular lässt sich dies in der Regel bei der Berufsgruppe auswählen.

Der Kreditantrag lässt sich typischerweise über ein Online-Formular durchführen. In diesem müssen Sie je nach Anbieter unterschiedliche persönliche Daten angeben. Wenn es zu einem Vertragsabschluss kommt, ist es jedoch notwendig, dass Sie vollständige Unterlagen zur Baufinanzierung einreichen.

Neben dem Kapitalbedarf und den weiteren gewünschten Kreditbedingungen zählen hierzu vor allem Informationen hinsichtlich Ihrer beruflichen und finanziellen Situation. Auch der Standort der Immobilien spielt dabei eine Rolle. Je nach Lage bieten Ihnen manche regionalen Kreditgeber besonders günstige Baufinanzierungen zu besseren Konditionen.

Nach dem Absenden der Kreditanfrage erhalten Sie nach kurzer Zeit eine Bestätigung über den Eingang. Anschließend prüft die Bank Ihren Antrag und nimmt mit Ihnen per E-Mail, Anruf oder Video-Call Kontakt auf. Vielleicht fragen Sie sich „Wer berät mich bei einer Baufinanzierung?“ Bei einer Filialbank besteht die Möglichkeit einer persönlichen Beratung vor Ort. Auch unabhängige Baufinanzierungs-Berater stehen häufig für ein persönliches Gespräch zur Verfügung.

Hinweis: Zusätzlich zu vielen Banken bieten verschiedene Vermittlungsportale Baufinanzierungen an. Diese arbeiten mit mehreren Banken zusammen und bieten Ihnen so ein äußerst umfassendes Angebot. Als renommierte Anbieter von Baufinanzierungen gelten beispielsweise DKB, Allianz, Commerzbank, Smava, ING, Interhyp, Dr. Klein, Baufi24, Creditweb, DSL Bank und die PSD Bank.

Sind alle Konditionen berechnet und die Unterlagen vollständig eingereicht, bleibt noch die Frage „Wie schnell bekommt man eine Baufinanzierung?“ Die Dauer bis zur Bewilligung einer Baufinanzierung hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen, der Bearbeitungszeit der Bank und der Komplexität der Finanzierung. In der Regel dauert es zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen, bis die Finanzierung genehmigt und ausgezahlt wird.