Das Wichtigste in Kürze
  • Die Grundsteuer ist eine Entrichtung auf Grundbesitz, die von Eigentümern an Gemeinden und Städte jährlich oder quartalsweise gezahlt werden muss. Investiert wird sie in öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Kindergärten, Büchereien, die örtliche Infrastruktur und vieles mehr.
  • 2018 wurde eine Grundsteuerreform beschlossen, da die zur Errechnung nötigen Einheitswerte als veraltet galten. Einige Bundesländer haben sich für die einheitliche Bundesregelung entschieden, andere weichen mittels Landesgesetz von dieser ab.
  • Die Grundsteuererklärung kann mit kostenfreien Services wie dem des Bundesministeriums für Finanzen und Mein ELSTER erledigt werden oder mit kostenpflichtigen Softwares für die Grundsteuererklärung ohne ELSTER. Welches Programm infrage kommt, ist auch immer abhängig vom Bundesland des Grundbesitzes.

grundsteuer test

Für viele Grundbesitzer in Deutschland ist es eine nervenaufreibende Aufgabe, und dennoch ist sie einmal jährlich erforderlich: die Grundsteuererklärung. Rund 36 Millionen Erklärungen erwarten die Finanzämter hierzulande, aus denen mehrere Milliarden Euro an Steuereinnahmen hervorgehen.

Um im bürokratischen Dschungel den Durchblick zu erhalten, informieren wir grundlegend über die Grundsteuer und die Grundsteuerreform, welche 2018 beschlossen wurde. Zudem stellen wir Ihnen Möglichkeiten vor, mit denen die Erklärung leichter erfolgen kann, geben Ihnen hilfreiche Hinweise und Tipps mit auf den Weg und beantworten abschließend weiterführende Fragen zur Grundsteuer.

1. Was ist die Grundsteuer und wer muss sie zahlen?

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Für jeden Grundbesitz wird auch eine Grundsteuer fällig.

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Entrichtung, die von Grundbesitz-Eigentümern gezahlt werden muss. Unter den Grundbesitz fallen bebaute und unbebaute Grundstücke, land- und forstwirtschaftliche Flächen und Betriebe sowie Eigentumswohnungen, wobei bei vermieteten Wohnungen die Grundsteuer über die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden kann.

Erhoben wird die Steuer von Städten und Gemeinden, in denen sich der Grundbesitz befindet. Rund 15 Milliarden Euro jährlich fließen den Gemeinden durch die Grundsteuer zu. Finanziert werden davon städtische Schulen, Kindergärten, Kultur- und Sporteinrichtungen. Auch dem Erhalt und Ausbau der örtlichen Infrastruktur kommen die Einnahmen zugute.

Die Grundsteuer wird jährlich oder quartalsweise fällig. In der Erklärung, die elektronisch an das entsprechende Finanzamt des Grundstück-Standorts übermittelt wird, werden insbesondere die folgenden Angaben benötigt:

  • Grundstücksgröße
  • Grundbuchblattnummer, Gemarkung, Flur, Flurstück
  • bei Eigentumswohnungen: Miteigentumsanteil des Grundstücks
  • Steuernummer/Aktenzeichen des Grundstücks
  • Bodenrichtwert
  • Gebäudebaujahr
  • Wohnfläche
  • ggf. Anzahl der Garagenstellplätze
  • Steuer-Identifikationsnummer des Eigentümers bzw. der Eigentümer
  • Kontaktdaten des Eigentümers bzw. der Eigentümer

2. Was hat es mit der Grundsteuerreform auf sich und welche Auswirkungen hat sie?

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Mit der Grundsteuerreform soll für Fairness gesorgt werden. Außerdem werden bisherige Bewertungsverfahren vereinfacht.

Die Grundsteuer errechnet sich bisher auf Basis veralteter Einheitswerte, die teilweise vor über 80 Jahren festgelegt wurden und sich an damaligen Grundstückswerten orientierten. Es dürfte nicht überraschen, dass sich die Gebäude- und Grundstückswerte innerhalb dieser Zeit erheblich verändert haben, weswegen das Bundesverfassungsgericht 2018 eine Reform der Grundsteuer beschloss.

Innerhalb dieser Neuregelung haben die einzelnen Bundesländer die Möglichkeit, mittels Landesgesetz vom Bundesgesetz zur Grundsteuer abzuweichen. Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, das Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Sachsen und Thüringen folgen der Bundesregelung, während Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen ihre eigene Landesregelung anwenden.

Tipp: Informationen und Details zu den einzelnen Landesregelungen finden Sie auf den offiziellen Internetseiten der Bundesländer.

Die Grundsteuerreform soll zum 1. Januar 2025 in Kraft treten, bis dahin gilt eine Übergangsphase, in der die einzelnen Länder die alte Regelung fortführen können. Als Eigentümer müssen Sie dennoch bereits bis zum 31. Oktober 2022 die neu erhobenen Grundstückswerte Ihres Grundbesitzes an das Finanzamt übermitteln.

Wie hoch Ihre Grundsteuer ist bzw. sein wird, wird basierend auf dem Einheitswert, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz errechnet. Die nachfolgende Übersicht erläutert diese Begriffe näher:

Einheitswert Grundsteuermesszahl Hebesatz
  • bei unbebauten Grundstücken ist der Bodenwert maßgeblich
  • bei Ein- sowie Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Geschäftsgrundstücken, aber auch bei Grundstücken mit Mischnutzung und bei Mietwohngrundstücken wird die Jahresrohmiete oder ortsübliche Vergleichsmiete mit einem vorgegebenen Vervielfältiger multipliziert, wobei wertmindernde sowie -steigernde Aspekte berücksichtigt werden
  • liegen keine Daten zur Jahresrohmiete vor, werden Boden-, Bebauungs- und Außenanlagenwerte eines Grundstücks zusammengerechnet
  • beträgt zwischen 2,6 und 10 %
  • nicht bundeseinheitlich; wird je nach Gebäudeart, Bebauung und Lage angesetzt
  • kann vom jährlichen Grundsteuerbescheid der Gemeinde entnommen werden
  • wird ebenfalls von Gemeinden selbst festgelegt, um Grundsteuereinnahmen zu beeinflussen
  • kann zwischen 0 und 960 % liegen
  • im Bundesdurchschnitt lag der Hebesatz für die Grundsteuer bei 464 %

Bei der Berechnung der Grundsteuer wird der Einheitswert des Grundbesitzes mit der Grundsteuermesszahl multipliziert, woraus sich der Grundsteuermessbetrag ergibt. Multipliziert man dann den Grundsteuermessbetrag mit dem örtlichen Hebesatz, ergibt sich die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer.

Formel: Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = jährliche Grundsteuer

3. Grundsteuererklärung abgeben: Wie funktioniert die Übermittlung diversen Grundsteuer-Tests im Internet zufolge am einfachsten?

Mein ELSTER: Das Online-Finanzamt

ELSTER steht kurz für elektronische Steuererklärung und ist eine Website, über die Steuererklärungen und -anmeldungen digital erstellt und eingereicht werden können.

Die Erklärung der Grundsteuer muss elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden. Wer bereits seine Einkommensteuererklärung über das öffentliche Steuerportal Mein ELSTER erledigt, kann dies auch für die Grundsteuererklärung nutzen.

Das Portal führt zwar strukturiert und Schritt für Schritt durch die Erklärung, weist aber einige bürokratische Hürden auf und erfordert einen aufwendigen Anmeldeprozess. Diverse Online-Tests zur Grundsteuer-Erklärung zeigen: Insbesondere für Laien kann dies sehr anspruchsvoll und frustrierend sein. Wir möchten Ihnen daher Möglichkeiten vorstellen, mit denen die Grundsteuererklärung leichter erfolgen kann, sodass Sie auch als Anfänger in Sachen Grundsteuererklärung die beste Grundsteuer-Software für Ihren Bedarf finden.

3.1. Einfache Erstellung und Übermittlung mit Online-Softwares

Bei der Software LAMA handelt es sich um eine Software, die mittels verständlicher Fragen zu Ihrer Immobilie bzw. Ihrem Grundbesitz die Grundsteuererklärung ausfüllt und sie automatisch beim Finanzamt einreichen kann. Sie kann bundesweit genutzt werden, prüft die Angaben automatisch und bietet zahlreiche Support-Möglichkeiten. Zudem verfügt sie – wie einige andere Softwares auch – über Ausfüllhilfen. Grundsteuererklärungen lassen sich so noch schneller erstellen.

Die Software an sich kann diversen Online-Tests von Grundsteuer-Programmen zufolge kostenlos genutzt werden. Erst beim Einreichen der Grundsteuererklärung wird eine Zahlung ab 39,90 € fällig. Daneben besteht auch die Möglichkeit, LAMA Premium zu nutzen, für Privatpersonen und einzelne Erklärungen ist die Basic-Version aber ausreichend. Die Vor- und Nachteile haben wir für Sie zusammengefasst:

    Vorteile
  • einfaches Ausfüllen und automatische Prüfung der Angaben
  • dank künstlicher Intelligenz schnelle Erstellung möglich
  • rechtssicher entwickelt worden
  • bietet zusätzliche Funktionen wie bspw. Beantragung des Grundbuchauszuges
    Nachteile
  • bestimmte Funktionen sind nur mit Premium-Version verfügbar
  • Kosten im Gegensatz zu bspw. Mein ELSTER

Nach einem ähnlichen Prinzip funktioniert das Programm smartsteuer, mit welchem Sie online Ihre erste Grundsteuererklärung für 34,95 €, jede weitere sogar nur für 29,95 € erledigen können, wobei der Betrag ebenso erst bei der finalen Übermittlung an das Finanzamt fällig wird. Ein kostenloser technischer Support steht Ihnen bei Fragen ebenfalls zur Verfügung.

Weitere Softwares, die günstig und leicht die Übermittlung der Grundsteuererklärung online ermöglichen, sind GrundSteuerErklärung und WISO Grundsteuer. Beim Vergleich der verschiedenen Grundsteuer-Programme sollten Sie jedoch beachten, dass je nach Software gegebenenfalls ein ELSTER-Zertifikat erforderlich ist, um die Erklärung schlussendlich erfolgreich zu übermitteln.

3.2. Kostenlose Grundsteuererklärung durch das Bundesministerium der Finanzen

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Die Grundsteuererklärung kann durch diverse Online-Services kostenfrei oder kostenpflichtig übermittelt werden.

Über den Online-Service „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ des Bundesministeriums der Finanzen haben Sie ebenso die Möglichkeit, Ihre Grundsteuererklärung digital abzugeben. Der Service ist kostenlos und erfordert kein ELSTER-Konto für die Nutzung.

Allerdings kann der Service nur für Grundstücke in Bundesländern genutzt werden, die sich hinsichtlich der Grundsteuererklärung und -reform für das einheitliche Bundesmodell entschieden haben. Grundbesitzer in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen müssen entweder Mein ELSTER nutzen oder eine kostenpflichtige Grundsteuererklärungs-Software kaufen.

Mit dem Online-Service „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ lassen sich Ihre Daten unmittelbar an die zuständige Finanzverwaltung übermitteln. Es richtet sich an Eigentümer von Häusern und Wohnungen, die von ihnen selbst bewohnt werden, an Eigentümer vermieteter Wohnungen und Alleineigentümer unbebauter Grundstücke.

3.3. Hinweise zur Nutzung von Mein ELSTER

Möchten Sie die kostenlose ELSTER-Software zur Übermittlung Ihrer Grundsteuererklärung nutzen, so ist ein sinnvoller Tipp, frühzeitig damit zu starten. Wenn Sie das Portal zuvor noch nicht genutzt haben, kann die Anmeldung Zeit in Anspruch nehmen, da Sie für die Registrierung einen Aktivierungs-Code benötigen, der postalisch versendet wird.

Zum Ausfüllen des Formulars sollten Sie alle erforderlichen Daten bereits zur Hand haben. Da sich die benötigten Angaben von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, wenn sie sich nicht nach dem einheitlichen Bundesmodell richten, stellen wir Ihnen die Angaben für die entsprechenden Bundesländer tabellarisch vor:

Benötigte Daten Baden-Württemberg Bayern Hamburg Hessen Niedersachsen
Allgemeine Grundbuchdaten
Art der Immobiliennutzung
Bodenrichtwert x x
Wohnfläche x
Immobilienart x x x x x
Wohnungszahl und -größe x x x x x
(Garagen-)Stellplätze x x x x x
Baujahr x x x x x
Netto-Kaltmiete x x x x x

Ist die Lage Ihres Grundbesitzes in einem der restlichen Bundesländer Deutschlands, also in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, im Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Sachsen oder Thüringen, so werden alle aufgelisteten Daten aus der Tabelle benötigt.

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Welche Angaben Sie im Detail für die Grundsteuerreform benötigen, hängt von der Lage Ihres Grundbesitzes ab.

4. Weitere Fragen und Antworten rund um die Grundsteuer

Abschließend beantworten wir Ihnen weiterführende, häufig gestellte Fragen zur Grundsteuer und der Grundsteuererklärung.

4.1. Muss die Grundsteuer auch entrichtet werden, wenn der Grundbesitz verpachtet wurde?

Grundsätzlich muss die Grundsteuer auch bei verpachtetem Grundstück entrichtet werden, kann allerdings wie bei vermietetem Grundstück vom Eigentümer auf den Mieter bzw. Pächter umgewandelt werden. Ist Ihr Grundstück mit einem Erbbaurecht bzw. einer Erbpacht belastet, so sind die Pächter (die Erbbauberechtigten) unter Mitwirkung des Eigentümers verpflichtet, die Grundsteuererklärung abzugeben.

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4.2. Was ändert sich mit der Grundsteuerreform?

Kurz gefasst sieht das Grundsteuerreformgesetz eine Neubewertung der Grundstücke vor, die zum Ziel hat, dass die Grundsteuer wertabhängig bleibt. Die Reform soll aber kostenneutral ausfallen und Grundbesitzer durch sie nicht höher besteuert werden.

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4.3. Wo findet man die erforderlichen Informationen für die Grundsteuererklärung?

Im Datenstammblatt, das Eigentümer vom Finanzamt erhalten, sind viele für die Grundsteuererklärung relevante Informationen enthalten. Im Grundbuch- oder Katasterauszug finden Sie zudem allgemeine Grundbuchdaten. Weitere Informationen, die je nach Bundesland variieren können, sind im Grundsteuerbescheid der jeweiligen Gemeinde einsehbar.

Hinweis: Diese Unterlagen werden niemals bei der Grundsteuererklärung mit eingereicht. Sie werden lediglich zum Ausfüllen der Formulare benötigt.

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4.4. Kann die Grundsteuererklärung auch in Papierform eingereicht werden?

Das Abgeben der Grundsteuererklärung in Papierform wird nur in Ausnahmefällen gestattet, beispielsweise wenn jemand weder Computer noch Internetzugang besitzt. Dafür ist ein entsprechendes offizielles Formular des Finanzamtes zu verwenden. Alternativ kann die Grundsteuererklärung auch über einen Angehörigen und dessen ELSTER-Zugang erfolgen.

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4.5. Kann die Grundsteuererklärung auch noch nach Verstreichen der Frist eingereicht werden?

Ist es absehbar, dass Sie Ihre Grundsteuererklärung nicht rechtzeitig einreichen können, so haben Sie die Möglichkeit, einen Antrag auf eine Fristverlängerung zu stellen. Stellen Sie diesen Antrag so früh wie möglich und begründen Sie ihn ausreichend, um nicht in Verzug zu geraten.

Achtung: Werden die Grundstücksdaten nicht rechtzeitig übermittelt und ist keine Fristverlängerung genehmigt worden, können hohe Geldstrafen folgen.

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Quellenverzeichnis